Свидетельство о собственности на землю или договор аренды

Наследство аренды земли с\х на 49 лет и уступок аренды

Добрый день!По наследству досталась земля с\х на 49 лет.Вопрос как делиться аренда ,если наследники-жена,сын,мать.?Жена хочет уступить право аренды третьим лицам,мать занимается с\х.Должна ли жена умершего сначала предложить уступок матери умершего или сразу может передать третьему лицу? И есть ли судебная практика по этому вопросы,пленумы. Спасибо.

Ответы юристов (4)

Аренда поступает в общее распоряжение всех наследников.

Такая статья 1164 ГК РФ.

При наследовании по закону, если наследственное имущество
переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию,
если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого
каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня
открытия наследства в общую долевую собственность наследников.

К общей собственности наследников на наследственное
имущество применяются положения главы 16 настоящего Кодекса об общей долевой
собственности с учетом правил статей 1165
— 1170
настоящего Кодекса. Однако при разделе наследственного имущества правила статей 1168
— 1170
настоящего Кодекса применяются в течение трех лет со дня открытия наследства.

Дальше дело наследников, как делить право на аренду ЗУ.

Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит
недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли
одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками после
выдачи им свидетельства о праве на наследство.

Государственная регистрация прав наследников на недвижимое
имущество, в отношении которого заключено соглашение о разделе наследства,
осуществляется на основании соглашения о разделе наследства и ранее выданного
свидетельства о праве на наследство, а в случае, когда государственная
регистрация прав наследников на недвижимое имущество была осуществлена до
заключения ими соглашения о разделе наследства, на основании соглашения о
разделе наследства.

И практика имеется.

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации

Москва
№ 66
11 января 2002 г.
Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой.

Есть вопрос к юристу?

После смерти лица, арендовавшего при жизни земельный участок, с остальной наследственной массой его права и обязанности по договору аренды переходят к преемникам в равных долях. Однако, для однозначного ответа необходимо изучить договора, поскольку, если в договоре аренды была оговорка, что основанием его прекращения будет являться смерть арендатора, то наследники не смогут восстановить право аренды даже через суд.

Поскольку жена хочет уступить (то есть продать) свою долю в аренде, то опять же, в первую очередь нужно посмотреть как данный вопрос регулируется договором. Возможно, уступка может быть произведена только при наличии разрешения Арендодателя.

Если наследники не в конфликте можно рассмотреть вопрос о выделе части арендуемого участка (жене) и оформив, реализовать свою долю по своему собственному усмотрению (ст. 210 ГК РФ)

Судебная практика разнообразна, главное понять, по какому пути пойти.

Уточнение клиента

Наталья,извиняюсь,что долго не выходила на связь.Вопрос:чем подтвердить,что аренда делиться на равные части без супружеской доли?И так как при разделе у нас как бы обще долевая аренда:должна ли жена прежде чем сделать уступок аренды другому лицу,сначала предложить такому же наследнику.

17 Мая 2017, 06:17

Добрый день, Александр! Чтобы можно было принять наследство на арендуемый на наследодателем с/х участок земли, необходимо, чтобы в договоре аренды были прописаны условия о сроке аренды, договор аренды должен быть зарегистрирован и числится в Росреестре, в договоре аренды не должно содержаться условие о том, что он прекращает свое действие в случае смерти арендатора.

Согласно ГК РФ Статья 1112. Наследство
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами.
Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

ЗК РФ, Статья 26. Документы о правах на земельные участки

1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Если все условия соблюдены, то в случае отсутствия завещания мать, жена и сын будут являться наследниками первой очереди, для принятия наследства всем необходимо будет обратиться к нотариусу в течение 6-ти месяцев со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя). Для корректной консультации конечно необходимо ознакомиться с условиями договора аренды, в вопросе много нюансов.

Статья 1142. Наследники первой очереди

1. Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.

Статья 1153. Способы принятия наследства
1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

Статья 1154. Срок принятия наследства
1. Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

Жена хочет уступить право аренды третьим лицам, мать занимается с\х.Должна ли жена умершего сначала предложить уступок матери умершего или сразу может передать третьему лицу?

Для того, чтобы это можно было сделать, жена также должна сначала принять наследство, а потом уже распоряжаться им по своему усмотрению (с учетом условий договора аренды), при этом о намерении уступить право аренды третьим лицам она должна будет уведомить арендодателя в письменной форме.

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»

16. Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.
17. В случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (статья 422 ГК РФ).
18. Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Здравствуйте, Александр! Посмотрите в договоре аренды, переходят ли права к наследникам после смерти арендатора, такое бывает не всегда, в договоре аренды могут содержатся условия, что в случае смерти арендатора права на аренду к наследникам не переходят. Согласно статьи 617 ГК РФ

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Оформить землю из аренды в собственность

Выполним работы «под ключ», быстро и с минимумом затрат. Запишитесь к нашим земельным юристам!

С 1992 по 2017 год земельное законодательство по этому вопросу менялось более 9 раз . Самим разобраться с любыми земельными вопросами и оформить документы — трудно. По каждому земельному участку будут действовать правила сегодняшего времени, в совокупности с законодательством той даты, которое действовало при его предоставлении.

Есть два варианта перевода земли из аренды:

  • Выкупить землю;
  • Бесплатно получить в собственность (приватизировать).

И есть еще одна позиция, когда нельзя переоформить из аренды ни в какое иное право.

  • Выкупить землю из аренды
  1. Ст. 624 Гражданского кодекса определяет возможность выкупа земли: если в договоре аренды или дополнительном соглашении предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, и/или зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену, то выкуп возможен.
  2. В соответствии с Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ, владельцы зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков — до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

В случае продажи участка по окончании срока аренды арендатор обладает преимущественным правом покупки в силу п. 8 ст. 22 ЗК РФ, но только тогда, когда этот участок находится в государственной или муниципальной собственности. На частных собственников это правило не распространяется.

Оформление выкупа земли из аренды содержит следующие этапы:

  • подготовить необходимые документы;
  • подать заявление о выкупе;
  • согласовать условия передачи земельного участка между продавцом и покупателем;
  • подписать оферту и передать для подписания продавцу;
  • оплатить, при необходимости, нужные платежи;
  • получить договор купли-продажи, Постановление о предоставлении земли;
  • зарегистрировать переход права в Росреестре.

Если арендодатель по каким-либо причинам избегает оформления договора купли-продажи земли, то арендатор может подать на него в суд.

Переоформление из аренды в собственность

Во введении к Земельному кодексу строго определены субъекты и сроки переоформления земельных участков, а также стоимость выкупа (или бесплатная передача) при определенных условиях для граждан и юридических лиц. Указаны специальные законы, по которым оформляется передача земельных участков.

Бесплатная передача в собственность земельных участков из аренды

Бесплатно могут быть переданы земельные участки:

  • гражданам, использующим такие земельные участки на землях сельскохозяйственного назначения (СНТ, ДНП и пр.),и документально подтверждающим условия, указанные в Федеральном законе № 66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»;
  • гражданам на земельных участках с категориями земли под индивидуальное жилищное строительство, земли поселений и пр., у которых есть право на бесплатное получение земли в собственность согласно законодательству.
  • Отдельным категориям юридических лиц.

Если отказывают в продаже или бесплатной приватизации земли из аренды

Бывает большое количество мотивировок при отказах переоформления земли из аренды:

  • не могут продать землю, пока ее не разделили на федеральную и муниципальную;
  • нет утвержденного генерального плана;
  • недостаточный пакет документов;
  • границы Вашего земельного участка пересекаются с границами смежных землепользователей;
  • этот земельный участок уже передан другому субъекту;
  • земельный участок ограничен в обороте, имеет запрет на приватизацию, установленный федеральным законом (основание для отказа, если это действительно так);
  • земля зарезервирована для государственных или муниципальных нужд (основание для отказа, если это действительно так);
  • есть серьезная путаница в документах разных лет и пр.

В нашей практике была еще одна ситуация (аренда наоборот): члены СНТ обратились в Администрацию Всеволожского района для получения в собственность своих земельных участков, с 1960-х годов находящихся в бессрочном пользовании граждан. Администрация отказала, мотивируя это тем, что считает землю СНТ и граждан находящейся в аренде (а не в бессрочном пользовании) и имеющей огромную задолженность по арендной плате. Сейчас мы проводим множественные судебные дела для получения решений судов о бесплатной передаче гражданам земельных участков по нормам Земельного кодекса РФ.

Согласно закону, решение об отказе в выкупе земельного участка из аренды или бесплатной передаче в собственность должно быть обоснованным, мотивированным и содержать ссылки на соответствующие нормативно-правовые акты. При несоблюдении данного требования оно может быть оспорено в судебном порядке.

Передача земли из аренды нескольким собственникам

Из аренды земельный участок может быть передан в общую долевую собственность:

  • гражданам, использующим земельный участок на общих основаниях;
  • субъектам, которым принадлежит здание (помещения, офисы), расположенное на неделимом участке.

Передача земли только в аренду

Если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, а другим — на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то выкупить землю не получится. Можно приобрести земельный участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено федеральным законом. Но в этом случае договор аренды заключается с условием согласия сторон на вступление в договор других правообладателей помещений в этом здании.

Непросто разобраться? Звоните, поможем!

Право собственности на зем.участок с обременением -аренда

Здравствуйте, у меня есть земельный участок в собственности с обременением -аренда,не давно в садовом обществе сказали если аренду в этом году все не заплатят вовремя , то заберут земельные участки(т.е. расторгнут договор межу садовым обществом и администрацией ), могут ли забрать у меня участок?

Ответы юристов (2)

Добрый день! Договор аренды на земельный участок, находящийся в вашей индивидуальной собственности, с садоводческим товариществом можете подписать только вы, как собственник. Договор аренды на такой земельный участок между СНТ и муниципалитетом — ничтожная сделка. У вас, как у собственника земельный участок может быть изъят принудительно только по решению суда в случаях, установленных ст.ст. 284 и 285 Земельного кодекса РФ.

Смотрите так же:  Образец заявление на возврат обеспечения контракта

Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением
Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства
Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.
Рекомендую Вам уточнить вид Вашего права на землю — собственность (наличие у вас свидетельства о праве собственности) или все-таки аренда (как правило, договор аренды подписан между СНТ и муниципалитетом, а члены СНТ просто пользуются землей в порядке, установленном уставом СНТ и решениями общего собрания). Если выясниться, что вы не являетесь собственником, а имеется только договор аренды участка между СНТ и муниципалитетом, неуплата арендной платы действительно является достаточным основанием для расторжения такого договора.

Уточнение клиента

У меня есть Постановление «О предоставлении земельного участка» от муниципалитета. В котором говорится : Предоставить в собственность бесплатно Ф.И.О., земельный участок с кадастровым №. общей площадью 1000кв.м.,имеющий местоположение. На основании этого Постановления проведена приватизация,

получено Свидетельство о государственной регистрации права, в котором написано: вид права: собственность, существующие ограничения (обременения) права :Аренда

12 Ноября 2014, 17:40

Ну тогда арендодатель в данном случае — это вы, и снт должно вам платить арендную плату. А вообще недоработка местного отдела Росреестра. Вашему праву собственности ничего в связи с арендой не грозит.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Возможно ли продать недвижимость без прав на землю?

Имеется имущественный комплекс из нескольких строений так называемая «производственная база». На все строения имеется свидетельство на право собственности. На земельный участок прав нет, был договор аренды, который окончил свое действие еще в 90-е года, с тех пор ничего не оформлено ни договора аренды, ни право собственности.

Теперь возник вопрос, смогу ли я продать эти строения без земли. Регистрационная палата сможет зарегистрировать право собственности на покупателя?

07 Октября 2015, 08:55 Мария, г. Тюмень

Ответы юристов (20)

Теперь возник вопрос, смогу ли я продать эти строения без земли. Регистрационная палата сможет зарегистрировать право собственности на покупателя?
Мария

Вполне. Тут важным моментом является состоит ли земельный участок на кадастровом учете. У Вас есть кадастровый паспорт на землю?

Уточнение клиента

Да стоит. А если бы не стоял, тогда что?

07 Октября 2015, 08:57

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте, а у вас есть кадастровый паспорт,

Теперь возник вопрос, смогу ли я продать эти строения без земли. Регистрационная палата сможет зарегистрировать право собственности на покупателя?
Мария

Так как у вас есть регистрация права собственности на строения, то вы можете без проблем совершать сделки с данным недвижимы имуществом, новый собственник приобретает право пользования земельным участком. что и предыдущий.

Уточнение клиента

По зем.участку, вы правы, по пользованию. Но покупатели опасаются, что нет прав на землю. Пугают, что если кто-то выкупит участок (хотя у меня на руках окончившийся договор аренды, соответственно у меня преимущественное право на аренду/выкуп участка), то все строения попадут под снос.

07 Октября 2015, 09:01

Добрый день, а продажа недвижимости осуществляется как имущественный комплекс или как самостоятельные отдельно стоящие здания?

Уточнение клиента

Продажа как отдельные строения

07 Октября 2015, 09:02

Раз состоит на учете, то проблем с продажей не будет. Если бы не состоял, но пришлось бы оформлять межевание, определять границы участка и ставить на кадастровый учет, а так все в порядке. Если только Покупатель будет приобретать здания под ипотеку, тогда у банка могут быть требования относительно земли — оформлена в собственность и установлены границы, а если без ипотеки, то препятствий в продаже у Вас нет.

Теперь возник вопрос, смогу ли я продать эти строения без земли. Регистрационная палата сможет зарегистрировать право собственности на покупателя?

Если права на земельный участок не оформлены, то Управление Росреестра зарегистрирует переход права собственности на строения.

Шелковая Наталья Николаевна

Статья 209 Гражданского кодекса РФ. Содержание права собственности
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

По зем.участку, вы правы, по пользованию. Но покупатели опасаются, что нет прав на землю. Пугают, что если кто-то выкупит участок (хотя у меня на руках окончившийся договор аренды, соответственно у меня преимущественное право на аренду/выкуп участка), то все строения попадут под снос.

Скажите, а Договор аренды, срок действия которого закончился, он был зарегистрирован в Росреестре?

Шелковая Наталья Николаевна

Уточнение клиента

Договор был с администрацией города, в Росреестре зарегистрирован не был.

07 Октября 2015, 09:11

Нет, так не получится. Пусть покупатели оформляют право аренды, либо выкупают землю на своё имя, как новые собственники зданий.

Чтобы снести строения нужно признать их самовольной постройкой, но так как есть регистрация права собственности на эти объекты они самовольной постройкой не являются, так что опасения покупателей напрасны.

Действующее законодательство допускает возможность отчуждения недвижимого имущества без перехода права собственности на земельный участок под ним. В частности, ст. 35 ЗК РФ предусматривает, что

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Статья 552 ГК РФ

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Не подпадут. Поскольку во-первых, у Вас уже оформлено право собственности на данные строения, а во-вторых, признание их самовольной постройкой исключено в силу давности, да и само возведение строений имело место в период действия договора аренды.

Для предъявление претензий истек срок исковой давности, тем более есть регистрация права собственности на объекты недвижимости, нет законных оснований к сносу зданий, вам так и надо объяснить другой стороне. Если даже новый договор аренды не будет зарегистрирован, новые собственники получат право пользования земельным участком необходимым для нормального использования строений.

Вот как раз Ваши покупатели смогут заключить новый договор аренды и зарегистрировать его в Росреестре.

Если договор имел место до 1998 г. — то в Россреестре он не был зарегистрирован в принципе.

Смотрите, если право аренды не было зарегистрировано ни в Кадастровой палате, ни в Росреестре, то переход права возможен. Если у Росреестра есть информация о праве аренды, то сделка будет приостановлена.

Снести здания, находящиеся в собственности просто так нельзя, поэтому зарегистрируйте сделку купли-продажи с залогом, это пять рабочих дней, допустим с использованием банковской ячейки. Так покупатели будут спокойны, что право собственности перейдет на их имя.

Шелковая Наталья Николаевна

А в чем спокойствие? Я уверен, что и без залога проблем не будет.

Согласно Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11

«О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»

13. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
14. При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды,независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61

«Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства»

2. Отсутствие у покупателя строения надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, на котором оно находится, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка.
Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным постановления земельной административной комиссии, которым на него наложен штраф за самовольное занятие земельного участка.
Как следует из материалов дела, истец по договору купли — продажи приобрел строение, находящееся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности. Земельная административная комиссия, установив, что новый собственник строения пользуется земельным участком без переоформления документов на право пользования им, привлекла его к ответственности по статье 125 Земельного кодекса как лицо, самовольно занявшее земельный участок.
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал, посчитав, что истец занимал земельный участок без надлежаще оформленных документов на землю, поэтому такое пользование должно рассматриваться как самовольное.
В соответствии с толкованием понятия «самовольное занятие земель», данным в приложении 1 к Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом Министерства от 25.05.94 N 160 и зарегистрированной в Минюсте России, самовольным занятием земель является пользование земельным участком при отсутствии оформленного в установленном порядке права собственности, владения, пользования или аренды земли. К самовольному занятию, в частности, отнесено пользование земельным участком до принятия соответствующим органом исполнительной власти решения о предоставлении, продаже (передаче) земельного участка в собственность, о переоформлении права на землю, выделе земельного участка.
Исходя из этого, суд признал, что земельная административная комиссия правомерно привлекла товарищество к ответственности за самовольное занятие земельного участка.
Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции отменил, сославшись на статью 37 Земельного кодекса, в соответствии с которой при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с правом собственности на эти объекты переходит и право пользования земельным участком.
Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Поскольку продавец строения обладал правом пользования на земельный участок, то такое же право на него приобретает и покупатель строения.
Поэтому отсутствие у товарищества документов на право пользования земельным участком при изложенных обстоятельствах не может рассматриваться как его самовольное занятие и, следовательно, не образует состава земельного правонарушения, за которое истец подвергся штрафу.

Вправе продать недвижимость, в этом случае покупатель приобретет право пользования земельным участком.

Для сноса должны быть основания ст. 222 ГК РФ, но на момент строительства объектов недвижимости права на земельный участок были оформлены по договору аренды.

ГК РФ Статья 552. Права на земельный участок при продаже
здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

Смотрите так же:  Магазин школьные пособия

1. По договору продажи здания, сооружения
или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права
собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок,
занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не
принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника
этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком,
установленным законом или договором.

При продаже
такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим
земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статья 222. Самовольная постройка

1.
Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение,
возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в
установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное
использование которого не допускает строительства на нем данного
объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых
разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и
правил.

Статья 35 зк рф.
Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание,
сооружение

1. При переходе
права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном
участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей
части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их
использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае
перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам
порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве
собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования
земельным участком.

3. Собственник
здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет
преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое
осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в
праве общей собственности постороннему лицу.

Дополнительных условий, в том числе договоров с залогом и т.п. не требуется так как ситуация встречается часто и имеющаяся судебная практика говорит, что в случае предъявления исков, решения принимаются в пользу новых собственников строений.

При переходе права собственности на строение, сооружение вместе с правом собственности на эти объекты переходит и право пользования земельным участком.

Пунктом 3 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что при продаже строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это основания законного пользования.

Чтобы снести строения или наложить штрафы за самовольное занятие земли нужны законные основания, которых в Вашем случае нет, так как здания построены в момент аренды земли и зарегистрированы в установленном порядке.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Строительство на арендованной земле

Прошу проконсультировать по следующему вопросу:

Владеем земельным участком на праве муниципальной долгосрочной аренды. Договор заключен с администрацией города. Собираемся строить 3-х этажное административно-торговое здание, площадью 900м2.

Правильно ли я понимаю, что после сдачи здания в эксплуатацию, мы получим свидетельство на право собственности на это здание? Что после этого происходит с землей? что если администрация откажется продлевать договор аренды по каким-то причинам? Что если я перестану платить арендную ставку за землю?

Заранее благодраю за ответ!

Ответы юристов (16)

Земельный участок Вам предоставлялся под строительство здания? У вас есть вся необходимая разрешительная документация на строительство? Если строительство будет законным и вы станете полноправным собственником здания, то за вами сохраняется право пользования земельным участком занятым таким зданием.

Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости
1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

КонсультантПлюс: примечание.
По вопросу, касающемуся перехода права на земельный участок при переходе права на недвижимость, см. также статью 35 Земельного кодекса РФ.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Уточнение клиента

Спасибо за ответ.

Да, конечно, все документы для строительства есть, назначение земли и все регламенты соблюдены.

Правильно ли я понимаю, что после сдачи здания в эксплуатацию, мы получим свидетельство на право собственности на это здание? Что после этого происходит с землей? что если администрация откажется продлевать договор аренды по каким-то причинам? Что если я перестану платить арендную ставку за землю?

27 Декабря 2016, 10:55

Есть вопрос к юристу?

Евгений, добрый день! Да, при условии что возможность строительства данного объекта недвижимости было предусмотрено договором, а также при условии что возведенное здание соответствует виду разрешенного использования участка. При соблюдении данных условий возможен выкуп участка после регистрации права собственности

ст. 39.20 Земельного кодекса

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

, если администрация откажется продлевать договор аренды по каким-то причинам? Что если я перестану платить арендную ставку за землю?
Евгений

В судебном порядке оспаривать такой отказ, если аренда закончится до регистрации права на здание, у вас в случае регистрации прав в ЕГРП на объект незавершенного строительства будет преимущественное право на продление аренды на 3 года.

Уточнение клиента

Спасибо за ответ.

Но, вопрос не в выкупе.

Что происходит с землей, после того как я получу свидетельство на право собственности на построенное на ней здание, при том, что я не буду выкупать ее.

что если администрация откажется продлевать договор аренды по каким-то причинам? Что если я перестану платить арендную ставку за землю?

27 Декабря 2016, 10:59

Да, после ввода объекта в эксплуатацию вы имеете право зарегистрировать право собственности на объект

Статья 25. Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества
(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 196-ФЗ)
1. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 250-ФЗ)
2. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Разрешение на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 250-ФЗ)
3. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство. Разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не представил указанный документ по собственной инициативе.
(в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 206-ФЗ, от 01.07.2011 N 169-ФЗ, от 03.12.2011 N 383-ФЗ, от 23.07.2013 N 250-ФЗ)
4. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.
(в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 206-ФЗ, от 01.07.2011 N 169-ФЗ, от 03.12.2011 N 383-ФЗ, от 23.07.2013 N 250-ФЗ)
5. Утратил силу с 1 сентября 2006 года. — Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ. Что после этого происходит с землей? что если администрация откажется продлевать договор аренды по каким-то причинам? Что если я перестану платить арендную ставку за землю?
Евгений

Если даже аренда прекратиться, вы все равно имеете право пользования земельным участком, статью указывал выше.

Уточнение клиента

Спасибо за ответ!

То есть правильно ли я понял, что если право аренды на земельный участок по какой-нибудь причине прекратиться после того, как я буду иметь на руках свидетельство о праве собственности на здание, то я все равно остаюсь хозяином этого здания и могу его далее эксплуатировать либо отчуждать? А сам земельный участок под зданием использовать без каких либо документов на него?

27 Декабря 2016, 11:11

Согласно ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

1. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

4. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.

поэтому статус земельного участка под зданием не измениться — также будет аренда как и была пока срок договора не закончится.

Здравствуйте. Определение N 307-КГ15-14692

Законодательством не предусмотрен переход земельного участка, находящегося в публичной собственности и на котором построено нежилое здание, в общую долевую собственность собственников помещений в этом здании, если застройщику земельный участок был предоставлен по договору аренды.

В этом случае с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.
Комитетом по управлению имуществом муниципального образования (арендодатель; далее — комитет) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, для строительства нежилого здания административно-торгового назначения.
Ссылаясь на то, что общество не исполнило обязанность по внесению арендных платежей, комитет обратился в суд с иском об их взыскании.
В возражениях на иск общество указало на то, что на спорном земельном участке построено нежилое здание; оно введено в эксплуатацию и на одно из помещений в нем осуществлена государственная регистрация права собственности фирмы — участника долевого строительства.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении исковых требований отказано.
Суды по аналогии применили ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также ст. 1 и 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и пришли к выводу о том, что по завершении строительства и регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в здании земельный участок перешел в долевую собственность собственников помещений нежилого здания и выбыл из распоряжения комитета с момента государственной регистрации первого права собственности на нежилое помещение.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила указанные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.
В силу ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пп. 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.
Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.
Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.
Учитывая отсутствие законодательного пробела в части регулирования спорных правоотношений, у судов не имелось оснований для применения к этим правоотношениям по аналогии закона положений о прекращении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, в случае отчуждения жилых или нежилых помещений в нем.
Таким образом, суды, необоснованно применив положения ст. 36 ЖК РФ, ст. 289 и 290 ГК РФ в отношении спорного земельного участка, пришли к неправильным выводам о том, что договор аренды указанного участка прекратил свое действие 25 сентября 2014 г. и комитет утратил право распоряжаться этим участком в спорный период.

Смотрите так же:  Требования энергетической эффективности в процессе эксплуатации

У Вас остается право аренды, ранее заключенное, или исключительное право на выкуп земельного участка.

Уточнение клиента

Спасибо за ответ!

Но как остается право аренды, если срок действия договора аренды заканчивается через пол года после получения свидетельства о праве собственности на построенное здание? Администрация обяжет меня продлить этот договор? а если я откажусь?

Исходя из написанного Вами выше я понял, что:

1. с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в здании соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в здании;

2. при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды)

3. ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства.

Но если происходит следующий порядок, как тогда?

Получение свидетельства на право собственности на здание (действует договор аренды на з/у) — истекает срок договора аренды ЗУ (и он НЕ продевается) — происходит отчуждение помещений здания.

27 Декабря 2016, 11:42

Да, после того как вы зарегистрируете право собственности на здание, расторжение или прекращение договора аренды на ваше право собственности никак не повлияет, вы в любом случае будете оставаться собственником здания., и будете иметь право пользования земельным участком занятым этим зданием.

Да, если право собственности надлежащим образом было зарегистрировано (в т.ч. с учетом наличия прав на использование ЗУ на момент регистрации) то Вы все равно хозяин здания пока запись о регистрации права не признана недействительной
по иску собственника ЗУ. Однако при отчуждении здания третьим лицам согласно ст. 25.5 122-ФЗ

При государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.

в вашем случае когда право собственности на участок не оформлено, соответственно и переход прав на него при отчуждении здания не произойдет

Уточнение клиента

Спасибо за ответ!

Скажите, а эта статья ст. 25.5 122-ФЗ при отчуждении регламентирует переход права собственности на земельный участок под зданием при отчуждении здания целиком?

А если будет отчуждаться только допустим второй этаж? Что тогда с участком происходит?

27 Декабря 2016, 11:27

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

25. По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.
В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Уточнение клиента

Но если происходит следующий порядок, как тогда?

Получение свидетельства на право собственности на здание (действует договор аренды на з/у) — истекает срок договора аренды ЗУ (и он НЕ продлевается) — происходит отчуждение помещений здания.

27 Декабря 2016, 11:45

В ст. 39.20 ЗК расписаны случаи, связанные с владением зданиями (частями, долями в них) и права таких владельцев на участки на которых они расположены

6. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Уточнение клиента

Андрей, но здесь написано, что любой из заинтересованных правообладателей вправе обратиться с заявлением, но как я понял не обязан этого делать.

Другими словами: Если человек купил помещение в здании (второй этаж), на момент покупки у продавца (законного собственника здания) уже не действовал договор аренды с администрацией города на ЗУ под зданием. Может ли он владеть и пользоваться своим помещением без каких либо обращений в уполномоченный орган по поводу ЗУ?

27 Декабря 2016, 12:03

Может, на его права на помещения отсутствие действующего договора аренды никак не повлияет, такой собственник сам заинтересован в урегулировании вопроса со статусом ЗУ

Уточнение клиента

Скажите, а почему он в этом заинтересован?

Зачем ему договор на аренду зу, который предполагает недешевую оплату аренды, если он и без этого договора может владеть и распоряжаться своим помещением?

27 Декабря 2016, 12:11

Владеть и пользоваться может, так как нижеприведенная норма распространяется на всех собственников недвижимого имуществ. То есть если на момент продажи второго этажа, например, договор аренды будет НЕ действовать, новый собственник второго этажа будет иметь право пользования земельным участком.

Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости
1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Здравствуйте, Евгений. Вольюсь в Вашу дискуссию. Даже при наличии права на использование земельного участка необходимо надлежащим образом оформить правоустанавливающие документы на земельный участок. Существует административная ответственность по ст.7.1. КоАП РФ:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, — влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
Примечания:
1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.
2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка.

Таким образом, за использование участка в отсутствие действующего договора аренды Росреестр (орган гос. земельного надзора) вправе Вас оштрафовать и выдать предписание, обязывающее документы оформить. Кроме того, за то время, пока Вы использовали участок не в рамках действующего договора аренды, арендодатель вправе взыскать с Вам сумму неосновательного обогащения, равную арендной плате за соответствующий период.

Обязан. Согласно ч.8 ст.39.20. Земельного кодекса РФ

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 — 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Уточнение клиента

Спасибо за ответ.

Но в представленной Вами ссылке выше речь идет о самовольном занятии земельного участка. В рассматриваемом примере же речь идет о том, что покупатель купил помещение в здании, на которое имеется право собственности у продавца.

Вот например когда люди покупают квартиры в многоквартирных домах, они же не идут оформлять договор аренды на землю под домом. Хотя многие застройщики строят на арендной земле и потом продают квартиры.

27 Декабря 2016, 12:49

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник должен или взять в аренду или выкупить земельный участок. Договор аренды возникает со множественностью сторон, исходя из количества собственников здания.

С МЖД не сравнивайте. С момента гос. регистрации права собственности участника долевого строительства на квартиру земельный участок автоматически переходит в общую долевую собственность собственников помещений МЖД (а договор аренды с застройщиком соответственно прекращается). В Вашем случае, приобретая помещение в здании, покупатель приобретает исключительное право на приватизацию участка (или заключение договора аренды участка) в соответствующей доле. Договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора заключить придется. Его незаключение не поможет избежать расходов (судебная практика о взыскании неосновательного обогащения (платы за пользование участком) с момента гос. регистрации права на здание очень обширна). А по ст.7.1. привлекают и в случае ненадлежащего оформления документов на землю.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Возможно Вас заинтересует:

  • Нужна ли приставу доверенность Доверенность на получение документов у судебных приставов Когда нужно представлять интересы юридического или физического лица у судебных приставов, в том числе получать и подписывать документы, для этого необходима доверенность. Общие правила ее […]
  • Государственная экспертиза пензенской области Государственная экспертиза проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий Напоминаем, что с 1 июля 2018 года не допускается выдача заключения экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий (за […]
  • Ресо гарантия направление на ремонт по осаго РЕСО-ГАРАНТИЯ - отзывы о компании Затягивание сроков ремонта. 26.03.18г произошло ДТП. Я пострадавшая сторона. 20.03.18г документы были переданы в СК. 09.04 18 г. мною было получено направление на ремонт ОСАГО №ПР8502017/1 исполнитель-РАЙ АВТО […]
  • Нотариус якименко ольга владимировна отзывы Нотариус якименко ольга владимировна отзывы Указом Президента России В.В. Путина 26 апреля объявлен Днем нотариата. Это знак признания заслуг нашего правового института, высокая оценка роли нотариусов в обеспечении основ правового государства. […]
  • Доверенность коммерческий директор Директором ООО в простой письменной форме оформлена доверенность на коммерческого директора с широкими полномочиями на ведение хозяйственной деятельности, включая представление интересов ООО в судебных органах. Доверенность выдана с правом […]
  • Бланк заявления в фсс на возврат переплаты страховых взносов Форма 23 - ФСС РФ "Заявление о возврате сумм излишне уплаченных страховых взносов на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний, пеней и штрафов в Фонд социального страхования Российской […]

Author: admin