Судебная практика 671 Гк

Энциклопедия судебной практики. Наем жилого помещения. Договор найма жилого помещения (Ст. 671 ГК)

Энциклопедия судебной практики
Наем жилого помещения. Договор найма жилого помещения
(Ст. 671 ГК)

1. Общие вопросы квалификации отношений по договору найма жилого помещения, отграничение от иных видов обязательств

1.1. Отношения между собственниками квартиры и бывшей собственницей, которая по закону сохраняет право пользования квартирой, не являются правоотношениями по найму жилого помещения

В квартире, доля в праве общей долевой собственности на которую отчуждается по договору, проживает К., которая в соответствии с законом сохраняет за собой право пользования данной квартирой. Судом установлено, что К. является бывшей собственницей спорной квартиры, которую продала В.В. Правоотношения между М. и К. по пользованию последней принадлежащей истцам на праве собственности квартирой не регулируются нормами ЖК РСФСР и ГК РФ о правах нанимателей жилых помещений, находящихся в собственности у граждан, поскольку согласно этим нормам договор найма жилого помещения возмездный (ст. 134 ЖК РСФСР, ст. 671 ГК РФ).

1.2. К отношениям, связанным со сдачей жилых помещений в коммерческий наем, неприменимы положения ЖК РФ, регулирующие социальный наем

Отношения, связанные со сдачей жилых помещений в коммерческий наем, регулируются главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, к сложившимся между сторонами отношениям неприменимы положения Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие социальный наем.

1.3. Заключенный между юридическими лицами договор о предоставлении жилых помещений не является договором найма жилого помещения

Поскольку сторонами договоров являются юридические лица, вывод суда первой инстанции о применении к спорным отношениям положений главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации является ошибочным.

1.4. Договор социального найма и договор коммерческого найма являются разными видами договоров, влекущими различные юридические последствия

Гражданским законодательством — ст. 671 ГК РФ — предусмотрена такая правовая категория, как договор найма жилого помещения, по которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор социального найма, регулируемый нормами жилищного законодательства, и договор найма (коммерческого), регулируемый нормами гражданского законодательства, являются различными правовыми категориями, влекущими различные юридические последствия.

Гражданским законодательством — ст. 671 ГК РФ — предусмотрена такая правовая категория, как договор найма жилого помещения. Договор социального найма, регулируемый нормами жилищного законодательства, и договор найма (коммерческого), регулируемый нормами гражданского законодательства, являются различными правовыми категориями, влекущими различные юридические последствия.

Договор социального найма, регулируемый нормами жилищного законодательства, и договор найма (коммерческого), регулируемый нормами гражданского законодательства, являются различными правовыми категориями, влекущими различные юридические последствия.

Гражданским законодательством (ст. 671 ГК РФ) предусмотрена такая правовая категория, как договор найма жилого помещения.

Договор социального найма, регулируемый нормами жилищного законодательства, и договор найма (коммерческого), регулируемый нормами гражданского законодательства, являются различными правовыми категориями, влекущими различные юридические последствия.

1.5. Законом не предусмотрены бессрочный характер и безвозмездное пользование помещением для договора коммерческого найма жилого помещения

В договоре найма жилого помещения указано о предоставлении филиалом ОАО в пользу Ф. спорного жилого помещения по договору найма в бессрочное безвозмездное владение и пользование. Между тем, данное указание в договоре найма носит явно произвольный характер, так как бессрочный характер договора коммерческого найма и безвозмездное пользование жилым помещением по такому договору законом не предусмотрены.

1.6. Договор найма жилого помещения является возмездным договором

Договор найма жилого помещения возмездный (ст. 134 ЖК РСФСР, ст. 671 ГК РФ). Поскольку ответчица не оплачивала собственникам жилья свое проживание в квартире, правоотношения сторон должны регулироваться нормами ГК РФ о безвозмездном пользовании.

1.7. При безвозмездном пользовании жилым помещением договор найма считается притворным и применяются нормы ГК РФ о безвозмездном пользовании

Договор найма жилого помещения возмездный (ст. 134 ЖК РСФСР, ст. 671 ГК РФ). Поскольку ответчица не оплачивала собственникам жилья свое проживание в квартире, правоотношения сторон должны регулироваться нормами ГК РФ о безвозмездном пользовании.

1.8. Для возникновения и сохранения правоотношений по договору коммерческого найма не имеет юридического значения наличие трудовых правоотношений между нанимателем и наймодателем

В отличие от договора социального найма, договор коммерческого найма по общему правилу не имеет бессрочного найма, срок его действия определяется самими сторонами, а истечение срока согласно ст. 687 ГК РФ является достаточным основанием для прекращения договора. Для возникновения и сохранения правоотношений по этому договору не имеет юридического значения наличие трудовых правоотношений между нанимателем и наймодателем.

1.9. Действие договора найма жилого помещения начинает исчисляться с момента предоставления нанимателю жилого помещения для проживания в нем

С доводами и его представителя о необходимости исчисления срока договора найма с даты заключения ответчиком договора газоснабжения помещений, согласится нельзя, поскольку по смыслу ст. 671 ГК РФ договор найма жилого помещения действует с момента предоставления нанимателю жилого помещения для проживания в нем.

2. Договоры найма жилого помещения с участием юридических лиц

2.1. Договор о предоставлении юридическим лицом гражданину жилого помещения в аренду с правом последующего выкупа не может быть квалифицирован как договор найма жилого помещения

Условия договора о предоставлении жилого помещения в аренду с правом последующего его выкупа Арендатором, о сроке действия договора аренды, об уплате Арендатором ежемесячных платежей, направленных на выплату арендной платы и на погашение выкупной стоимости арендуемого имущества, не могут быть квалифицированы как условия фактически заключенного договора найма жилого помещения, а свидетельствуют о заключении сторонами именно договора аренды жилого помещения.

2.2. Глава 35 ГК РФ не предусматривает возможности последующего выкупа нанимателем жилого помещения, представленного ему юридическим лицом во владение и пользование для проживания

Положения Главы 35 ГК РФ «Наем жилого помещения» не устанавливают возможности последующего выкупа нанимателем жилого помещения, представленного во владение и пользование для проживания в нем.

2.3. Использование жилого помещения в целях размещения органов управления и адреса юридического лица допускается только с согласия собственника

В материалах дела имеется заявление собственника жилого помещения о том, что он не разрешает использовать адрес объекта недвижимости для целей регистрации. Суды пришли к выводу, что адрес регистрации указан без разрешения собственника жилого помещения и намерения его использовать для осуществления связи с юридическим лицом.

2.4. Заключенный между юридическими лицами договор аренды квартиры для размещения аппаратуры связи является ничтожным

Договор аренды квартиры, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и ОАО, в части, касающейся условия договора о целевом использовании квартиры — для размещения аппаратуры связи, является ничтожным, а поэтому исковые требования истца о возложении обязанности освободить жилое помещение от оборудования трансформаторной подстанции, подлежат удовлетворению.

2.5. Ст. 671 ГК РФ не регулирует вопросы использования жилого помещения для регистрации юридического лица

Общество просило зарегистрировать его по месту нахождения постоянно действующего исполнительного органа — генерального директора, что не противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона N 129-ФЗ. Вывод суда первой инстанции о том, что Инспекция неправомерно отказала Обществу в регистрации изменений в учредительные документы и применила статью 671 ГК РФ, не регулирующую спорные правоотношения, является правильным.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

В «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.

Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.

Материал приводится по состоянию на 1 июля 2018 г.

См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.

Статья 671. Договор найма жилого помещения

СТ 671 ГК РФ

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Комментарий к Ст. 671 Гражданского кодекса РФ

1. Договор найма жилого помещения, по сути, представляет собой передачу жилого помещения из собственности во владение и пользование, то есть предметом такого договора является жилое помещение. Данный договор является двусторонним, субъекты:

— наймодатель — лицо, у которого жилое помещение находится на праве собственности, или лицо, обладающее жилым помещением на ином вещном праве, у которого имеются делегированные собственником жилого помещения полномочия на заключение договора найма жилого помещения;

— наниматель — лицо, которое приобретает жилое помещение у наймодателя во владение и пользование за плату с целью проживания в нем.

Таким образом, договор найма жилого помещения является особенностью договора аренды, поскольку у данного договора специфичны:

— цель — исключительно проживание в жилом помещении, но не использование его в предпринимательских целях, целях, связанных с извлечением выгоды, а также создания в нем производственных или офисных помещений:

— предмет — только жилое помещение;

— субъекты — наниматель и наймодатель.

Что касается юридической природы договора найма жилого помещения, то такой договор является:

Нанимателями жилых помещений могут быть только граждане, так как только они могут использовать жилое помещение для проживания в нем. В случае если нанимателями хотят быть юридические лица, с ними оформляется договор аренды либо иной договор, помимо договора найма (например, договор ссуды, договор купли-продажи), поскольку собственно юридические лица проживать в жилом помещении не могут. Однако жилые помещения могут использоваться юридическими лицами для целей, обусловленных договором найма, то есть для проживания в них граждан. Иными словами, юридические лица, заключив, например, договор аренды на жилое помещение и получив соответствующие полномочия от арендодателя (собственника жилого помещения), могут использовать жилое помещение в целях передачи по договору найма гражданам для проживания.

2. Применимое законодательство:

3. Судебная практика:

— Определение Конституционного Суда РФ от 29.09.2011 N 1079-О-О;

— Определение Конституционного Суда РФ от 17.11.2009 N 1475-О-О;

— Определение Конституционного Суда РФ от 13.10.2009 N 1202-О-О;

— Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 N 08АП-7903/2014;

Смотрите так же:  2 гражданский кодекс рф от 30111994 51-фз

— Определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 10.09.2014 по делу N 33-19774;

— Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2014 N 07АП-7028/14;

— Определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 28.08.2014 по делу N 33-2547/2013;

— Определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 15.08.2014 по делу N 11-7961/2014;

— Определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 14.08.2014 по делу N 33-10221/2014;

— Определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 12.08.2014 по делу N 33-2397/2014;

— Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12.04.2012 N 33-10115;

— Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2009 N 05АП-1249/2009;

— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.10.2007 N А56-41036/2006;

— Постановление ФАС Уральского округа от 22.05.2006 N Ф09-4027/06-С2;

— Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2012 N 19АП-6381/12;

— Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2009 N 05АП-3542/2009.

Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения (действующая редакция)

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 671 ГК РФ

1. Договор найма жилого помещения, по сути, представляет собой передачу жилого помещения из собственности во владение и пользование, то есть предметом такого договора является жилое помещение. Данный договор является двусторонним, субъекты:

— наймодатель — лицо, у которого жилое помещение находится на праве собственности, или лицо, обладающее жилым помещением на ином вещном праве, у которого имеются делегированные собственником жилого помещения полномочия на заключение договора найма жилого помещения;

— наниматель — лицо, которое приобретает жилое помещение у наймодателя во владение и пользование за плату с целью проживания в нем.

Таким образом, договор найма жилого помещения является особенностью договора аренды, поскольку у данного договора специфичны:

— цель — исключительно проживание в жилом помещении, но не использование его в предпринимательских целях, целях, связанных с извлечением выгоды, а также создания в нем производственных или офисных помещений:

— предмет — только жилое помещение;

— субъекты — наниматель и наймодатель.

Что касается юридической природы договора найма жилого помещения, то такой договор является:

Нанимателями жилых помещений могут быть только граждане, так как только они могут использовать жилое помещение для проживания в нем. В случае если нанимателями хотят быть юридические лица, с ними оформляется договор аренды либо иной договор, помимо договора найма (например, договор ссуды, договор купли-продажи), поскольку собственно юридические лица проживать в жилом помещении не могут. Однако жилые помещения могут использоваться юридическими лицами для целей, обусловленных договором найма, то есть для проживания в них граждан. Иными словами, юридические лица, заключив, например, договор аренды на жилое помещение и получив соответствующие полномочия от арендодателя (собственника жилого помещения), могут использовать жилое помещение в целях передачи по договору найма гражданам для проживания.

2. Применимое законодательство:

3. Судебная практика:

— Определение Конституционного Суда РФ от 29.09.2011 N 1079-О-О;

— Определение Конституционного Суда РФ от 17.11.2009 N 1475-О-О;

— Определение Конституционного Суда РФ от 13.10.2009 N 1202-О-О;

— Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 N 08АП-7903/2014;

— Определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 10.09.2014 по делу N 33-19774;

— Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2014 N 07АП-7028/14;

— Определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 28.08.2014 по делу N 33-2547/2013;

— Определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 15.08.2014 по делу N 11-7961/2014;

— Определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 14.08.2014 по делу N 33-10221/2014;

— Определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 12.08.2014 по делу N 33-2397/2014;

— Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12.04.2012 N 33-10115;

— Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2009 N 05АП-1249/2009;

— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.10.2007 N А56-41036/2006;

— Постановление ФАС Уральского округа от 22.05.2006 N Ф09-4027/06-С2;

— Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2012 N 19АП-6381/12;

— Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2009 N 05АП-3542/2009.

Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Комментарий к Ст. 671 ГК РФ

1. Вплоть до второй половины 90-х гг. XX в. основная часть жилищного фонда Российской Федерации принадлежала государству и использовалась гражданами на основании договора найма жилого помещения. В настоящее время большая часть жилищного фонда находится в частной собственности граждан и юридических лиц (см. комментарий к ст. 288 ГК) . При всем этом основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование вообще и во временное возмездное владение и пользование в частности, остается договор найма жилого помещения.

———————————
См.: Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. С. 920 — 928.

Права и обязанности участников данного договора регулируются гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить ЖК РФ. Без преувеличения договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.

2. Действующее законодательство разделяет договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной передачи жилых помещений во владение и пользование. По существу комментируемая статья выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется только гражданам (гл. 35 ГК). Безусловно, возможно заключение арендного или иного договора, который регулируется гл. 34 или иными положениями ГК РФ, по которым жилое помещение может предоставляться юридическим лицам, при этом Кодекс оговаривает возможность его использования только для проживания граждан (п. 2 комментируемой статьи и п. 2 ст. 288).

В свою очередь, договоры найма жилого помещения подразделяются на договор социального найма жилого помещения (далее — договор социального найма) и договор найма жилого помещения (далее — договор коммерческого найма) . Жилищное законодательство наряду с этими договорами выделяет и договор найма служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии, а также договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов .

———————————
Впервые термин «коммерческий наем» был использован в статье «Наем жилого помещения» (см.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996).

Монография П.В. Крашенинникова «Жилищное право» включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2010 (7-е издание, переработанное и дополненное).

О заключении, правах и обязанностях, вытекающих из договора найма служебных жилых помещений, договора найма жилых помещений в общежитии, а также договора найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, см.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2011. С. 152 — 173, 215.

3. В отличие от социального найма (см. ст. 672 ГК и комментарий к ней) заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет и т.д.), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае следует достичь соглашения по всем существенным условиям договора.

4. В качестве сторон договора найма жилого помещения выступают наймодатель — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо и наниматель — гражданин, самостоятельно либо с другими гражданами использующий жилое помещение для проживания.

5. За последние годы законодатель неоднократно изменял подходы к регулированию срочного возмездного владения и пользования жилым помещением. Дело в том, что в последние десятилетия, вплоть до 6 июля 1991 г. , к таким отношениям применялось исключительно определение договора найма жилого помещения. После внесения изменений и дополнений в ЖК РСФСР из договора найма жилого помещения был выделен договор, для заключения которого гражданину не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий.

———————————
В этот день, 6 июля 1991 г., были внесены изменения и дополнения в ЖК РСФСР, которые, кроме всего прочего предусматривали регламентацию арендных отношений в жилищной сфере // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 28. С. 963.

До вступления в силу части второй ГК РФ (т.е. до 1 марта 1996 г.) в законодательстве и на практике такие отношения именовались арендными, а соответствующие соглашения — договорами аренды. Договор аренды жилых помещений регламентировался некоторыми нормами таких законодательных актов, как ЖК РСФСР, Законы РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Гражданский кодекс РФ восстанавливает прежнее наименование договора. При этом данный Кодекс, с одной стороны, отделил коммерческий наем от социального, а с другой — договор коммерческого найма от договора аренды, изменил не только форму, но и содержание рассмотренных выше отношений.

Во-первых, в отличие от разрозненного и фрагментарного регулирования вышеуказанными актами арендных отношений ГК РФ упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма.

Во-вторых, ГК РФ установил ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных, с одной стороны, на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанности наймодателя, преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения спорных вопросов, а с другой стороны — на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.

В-третьих, ГК РФ в основном «развел» в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект — жилые помещения. Как следует из Кодекса, обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством. Следовательно, в соответствии со ст. 71 Конституции РФ их регламентация является исключительной компетенцией Российской Федерации, и, соответственно, обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно ст. 72 Основного Закона данная регламентация относится к совместной компетенции России и ее субъектов.

6. До вступления в силу части второй ГК РФ (до 1 марта 1996 г.) договор аренды жилых помещений распространялся на отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жилищем как гражданами, так и юридическими лицами. Регулированию таких отношений были посвящены нормы ЖК РСФСР (ст. ст. 131 — 136), Законов РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. ст. 17, 18) и «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ст. 2) .

———————————
В приватизационном законодательстве нормы, касающиеся договора аренды в государственных и муниципальных жилищных фондах, содержались до введения в действие Федерального закона от 15 мая 2001 г. N 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2001. N 21. Ст. 2063.

В настоящее время законодатель изменил основания классификации договорных отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями. Основными отличиями таких соглашений перестали быть срок и условия оплаты жилого помещения.

Главным критерием разграничения договоров найма и аренды в жилищной сфере выступает определение того, кем является субъект — пользователь жилого помещения. Законодатель, не рассматривая в данном контексте иные различия соглашений, устанавливает четкий принцип деления договоров: если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо — то договор аренды . Соответственно в первом случае применяется гл. 35, а во втором — гл. 34 ГК РФ. В первом случае регламентация осуществляется применительно к договору коммерческого найма гражданским законодательством, по отношению к договору социального найма — в основном актами жилищного законодательства (как Российской Федерации, так и ее субъектов), во втором — только актами гражданского законодательства (исключительно Российской Федерации).

Смотрите так же:  Образец заявления на вселение в квартиру

———————————
Арендатором по договору аренды жилого помещения может выступать и индивидуальный предприниматель. Такой вывод можно сделать, учитывая то, что в соответствии с п. 3 ст. 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила этого Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями.

Итак, главным отличием договора аренды жилых помещений от договора найма жилых помещений является статус субъекта возмездного владения и пользования жилищем.

7. Правовая регламентация арендных отношений содержится в гл. 34 ГК РФ.

По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное владение и пользование. При этом арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей. Суды признают такие договоры аренды недействительными в силу их ничтожности в связи с использованием арендованного жилого помещения в производственных целях без перевода в установленном порядке жилого помещения в нежилое .

———————————
См., например: Постановление ФАС Московского округа от 29 марта 2001 г. // Судебная практика по жилищным спорам: В 2 ч. М.: Статут, 2006. Ч. 1. С. 342 — 344.

Единственная возможность использования жилища арендатором — сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку ГК РФ (ст. 615) указывает на необходимость получения согласия арендодателя на заключение договора поднайма, думается, что на такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.

В литературе можно встретить мнение о том, что арендатор должен предоставлять полученное им по договору аренды жилье в субаренду по договору найма жилого помещения . Представляется, что такое положение лучше бы защищало права пользователей жильем. Однако в настоящее время об этом говорить не приходится в связи с отсутствием специального регулирования данных отношений.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).

См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2000. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. С. 658.

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает один год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации.

Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон; если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения.

Так же как и при регламентации договора коммерческого найма, ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 621). Однако данное право несколько отличается от права нанимателя жилого помещения. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Если, как уже отмечалось, арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Поскольку любое жилище непосредственно связано с землей, закон предусматривает сохранение права пользования земельным участком, на котором расположено жилое помещение (многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение), даже при переходе права собственности на участок.

Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии соответствующего условия договор считается незаключенным (ст. 654 ГК).

Аналогично передаче жилого помещения по договорам купли-продажи и мены передача жилища по арендному договору осуществляется по приемо-сдаточному документу.

При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре (например, с произведенным ремонтом).

Злоупотребление правом со стороны истца не помешало ему выиграть дело в апелляции

Суд Ямало-Ненецкого автономного округа представил на своем сайте обзор судебной практики по гражданским делам за второй квартал 2015 года, утвержденный 2 сентября президиумом суда.

В обзоре рассматриваются дела, вытекающие из жилищных правоотношений; споры, связанные с возмещением ущерба, страхового возмещения; дела, вытекающие из правоотношений, связанных с кредитными организациями, договоров займа; дела, вытекающие из трудовых, пенсионных правоотношений; дела, вытекающие из семейных правоотношений; дела, вытекающие из споров, связанных с самовольными постройками, реконструированными объектами; применение норм процессуального права.

Так, в частности, анализируя, суд ЯНАО отмечает, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Ш., действуя через своего представителя, обратился в Салехардский городской суд с иском к М. о взыскании арендной платы за жилое помещение за девять мес., неустойки, судебных расходов по оплате услуг представителя, возмещении расходов по уплате госпошлины и возложении обязанности передать ключи от квартиры, а также о передаче находящегося в квартире имущества.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что договор аренды жилого помещения заключен не уполномоченным на то лицом, ответчица имела право на односторонний отказ от исполнения договора, реализовав данное право.

Судебная коллегия суда ЯНАО посчитала вывод суда не основанным на законе в силу следующего.

Оспариваемый договор от имени собственника Ш. подписан его матерью И. При этом Ш. одобрил договор как устно, так и письменно (ст. 183 ГК РФ). Таким образом, договор считался заключенным между собственником квартиры и ответчицей. М. с иском о его оспаривании не обращалась, доказательств о нарушении ее прав или охраняемых законом интересов не представила (п. 2 ст. 166 ГК РФ). О том, что договор от имени собственника подписывала его мать, ответчица знала, условия договора исполняла, перечислив собственнику квартиры Ш. арендную плату, соответственно, намерена была сохранить силу сделки.

Положения, предусмотренные ст. 606, п. 2 ст. 671, п. 1 ст. 671, п. 1 ст. 687 ГК РФ, предоставляют наймодателю гарантию в целях минимизации убытков в случае досрочного расторжения договора найма, с тем чтобы он имел возможность в течение трех месяцев решить вопрос о новом нанимателе жилого помещения.

Принимая во внимание, что М. освободила квартиру до истечения срока окончания договора аренды, данные обстоятельства следовало расценивать как предупреждение наймодателя о досрочном расторжении договора аренды жилого помещения за три месяца. В связи с чем с ответчицы подлежала взысканию плата за жилое помещение за три месяца и неустойка, размер которой был предусмотрен договором.

Отказывая во взыскании задолженности за наем жилого помещения за оставшиеся шесть месяцев, судебная коллегия посчитала требования истца в указанной части злоупотреблением правом, поскольку плата за жилое помещение не вносилась ответчицей с мая 2014 года, а истец обратился в суд в феврале 2015 года. Решение отменено, иск удовлетворен частично (апелляционное дело № 33-1406/2015).

С полным текстом обзора судебной практики по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа за второй квартал 2015 года можно ознакомиться здесь.

Судебная практика 671 Гк

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Мазановой Т.П.,

судей Сомовой Е.Б.,

рассмотрела в судебном заседании 27 июня 2006 г. дело по иску Д. к Администрации муниципального образования «Город Нижний Тагил» об оспаривании сделок и признании права пользования жилым помещением по договору социального найма по кассационной жалобе ответчика МО «Город Нижний Тагил» на решение Тагилстроевского районного суда г. Нижнего Тагила Свердловской области от 11 мая 2006 г., которым постановлено: исковое заявление удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды жилого помещения А1 от 11.04.2003 N 50 между МО «Город Нижний Тагил» и Д.

Признать недействительным (ничтожным) срочный договор найма жилого помещения А2 от 13.12.2005 N 397 между Администрацией МО «Город Нижний Тагил» и Д.

Признать за Д. право пользования жилым помещением А2 по договору социального найма.

Заслушав доклад судьи Панкратовой Н.А., пояснения истца Д. и его представителя Францевой Т.В., возражавших относительно доводов кассационной жалобы, судебная коллегия

Д. обратился в суд с иском к Администрации МО «Город Нижний Тагил» о признании незаконным договора аренды от 11.04.2003 N 50 на жилое помещение А1, признании незаконным срочного договора найма от 13.12.2005 N 397 на жилое помещение А2, признании за ним права пользования жилым помещением А2 по договору социального найма.

В обоснование иска Д. указал, что является нанимателем однокомнатной квартиры А2 гостиничного типа по срочному договору найма N 397 от 13.12.2005. Срок действия договора — до 11.12.2006. Ранее в соответствии с обменом квартиры А3 ему была предоставлена на основании ордера от 06.05.1996 однокомнатная квартира А1 гостиничного типа. В 1998 — 1999 г. он отбывал наказание в исправительном учреждении. После освобождения он вернулся жить в квартиру А1, но ответчик отказался зарегистрировать его по данному месту жительства, и лишь при условии заключения договора аренды он был зарегистрирован по данному адресу. В декабре 2005 г. в связи с перепланировкой дом, в котором расположена квартира А1, был расселен, и ему по срочному договору найма была предоставлена квартира А2 во временное пользование. Полагает, что ответчик не вправе был заключать с ним срочный договор найма, поскольку ранее он имел право пользования жилым помещением А1 по обменному ордеру, в связи с чем Администрация МО не имела права также заключать с ним и договор аренды от 11.04.2003 на данное жилое помещение. В соответствии со ст. 47, 85 Жилищного кодекса РСФСР, 88 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 166, 168, 671 Гражданского кодекса Российской Федерации истец с учетом уточненных в судебных заседаниях от 18.04.2006 и 11.05.2006 оснований иска просит признать недействительным (ничтожным) договор аренды жилого помещения А1 от 11.04.2003 N 50, признать недействительным (ничтожным) срочный договор найма жилого помещения А2 от 13.12.2005 N 397, признать за ним право пользования жилым помещением А2 по договору социального найма.

В судебном заседании Д. иск поддержал и пояснил, что в квартире А1 проживал с 1996 г. на основании ордера. О том, что это жилище является общежитием, при вселении не знал. В 1999 — 2000 г., когда отбывал наказание, был выписан оттуда ответчиком. После освобождения продолжил там жить. В 2000 г. для трудоустройства необходима была регистрация и он вынужден был подписать договор аренды для возможности зарегистрироваться. В 2002 г. вновь отбывал наказание, после отбытия проживал в квартире А1 до 08.02.2005. В период отбытия наказания квартплату и коммунальные платежи за него оплачивал отец. Весной 2005 г. в связи с капитальным ремонтом ответчик предоставил ему жилое помещение А2, куда он вселился с семьей и проживает до настоящего времени, намерен жить по данному адресу на условиях договора социального найма, иного жилья не имеет.

Представитель истца Францева Т.В. иск поддержала и пояснила, что ответчиком нарушены требования ст. 40 Конституции Российской Федерации, гарантирующей право на жилище Д. При наличии ордера на жилое помещение А1 Д. проживал там на условиях социального найма. Договор аренды в силу этого после освобождения истца из колонии был заключен незаконно, право пользования этим жилищем на прежних условиях за истцом сохранялось. Заключение договора коммерческого найма жилья А2 также не соответствует закону, лишает истца права на приватизацию жилого помещения. Просит иск удовлетворить.

Смотрите так же:  Расписка образец договор займа

Представитель ответчика Бастракова Т.Е. иск не признала и указала, что дом, в котором расположена квартира А1, находится в муниципальной собственности, является общежитием. В соответствии с Постановлением Главы города от 14.04.2003, жильцам общежития предоставлено иное временное равноценное жилье. В силу ст. 109 Жилищного кодекса РСФСР жилое помещение в общежитии предоставляется временно и за временно отсутствующими гражданами не сохраняется. Процесс выселения жильцов еще не закончен, капитальный ремонт не начат. Проект капитального ремонта этого общежития и смета существуют. После освобождения из колонии Д. в порядке исключения было предоставлено прежнее жилье А1 на условиях договора аренды, закон не нарушался. Обменный ордер на это жилое помещение был выдан Д. в 1996 г. с нарушением закона, статус жилья в ордере не указан. Этот ордер в судебном порядке не оспаривался. Права на проживание на условиях социального найма в общежитии у истца не возникло. В связи с предстоящим капитальным ремонтом, в соответствии с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации истцу предоставлено жилое помещение А2, также находящееся в муниципальной собственности, которое маневренным жилищным фондом или общежитием не является. Данное помещение предоставлено на условиях договора коммерческого найма, что закону не противоречит, поскольку собственник вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. В связи с выездом, статусом общежития, отсутствием договора социального найма право на жилье А1 у истца не сохранилось. После проведения ремонта, по усмотрению истца, он сможет вернуться обратно в жилище А1 или остаться жить в А2 по договору коммерческого найма на условиях гл. 35 Гражданского кодекса Российской Федерации (за исключением ст. 672 Гражданского кодекса Российской Федерации), нормы Жилищного кодекса Российской Федерации при разрешении спора неприменимы. Оснований для заключения договора социального найма не имеется. Жилищные права истца не нарушались. Представитель ответчика признает, что иного жилья, кроме занимаемой в настоящее время квартиры А2, истец не имеет.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

Оспаривая законность и обоснованность постановленного судом решения, ответчик МО «Город Нижний Тагил» в кассационной жалобе указал на неправильное применение норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия находит, что решение подлежит оставлению без изменения в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, суд правильно определил характер правоотношения между сторонами и закон, подлежащий применению при рассмотрении дела, на основании которого верно определил круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела по существу.

Судом установлены и не оспариваются лицами, участвующими в деле, следующие обстоятельства: нахождение жилого помещения А1 в собственности МО «Город Нижний Тагил»; предоставление истцу Д. жилого помещения А1 на основании обменного ордера от 06.05.1996 N 473 в результате размена квартиры А3; отсутствие в обменном ордере указания на принадлежность жилья к общежитию; обменный ордер в судебном порядке не оспаривался.

В связи с этим и с учетом положений ст. 47, 51 Жилищного кодекса РСФСР, суд правомерно пришел к выводу о том, что истец Д. приобрел право пользования жилым помещением А1 по договору социального найма в установленном законом порядке.

Суд обоснованно не принял во внимание то, что на момент выдачи обменного ордера строение, в котором находилось указанное жилое помещение, имело статус общежития, поскольку в обменном ордере на это не указано; истец Д. не был поставлен об этом в известность; своевременное извещение об этом истца не повлекло бы производства такого обмена. Судебная коллегия полагает, что нарушение действующего законодательства со стороны ответчика не может влиять на ущемление прав истца.

Лицами, участвующими в деле, также не оспаривается, что при отбывании Д. наказания в местах лишения свободы он был снят ответчиком с регистрационного учета в данном жилом помещении, хотя оплата коммунальных услуг в этот период производилась, в судебном порядке Д. не признавался утратившим право пользования им.

Суд правомерно принял во внимание Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 23.06.1995 N 8-П, с учетом положений которого снятие Д. с регистрационного учета в жилом помещении, занимаемом им по договору социального найма, в связи с отбыванием наказания в местах лишения свободы (ст. 60 Жилищного кодекса РСФСР) противоречит Конституции Российской Федерации.

С учетом этого суд обоснованно пришел к выводу о том, что заключение со стороны МО «Город Нижний Тагил» с Д. после его освобождения договора аренды от 11.04.2003 N 50 на жилое помещение А1 противоречило закону, в связи с чем на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 11.04.2003 N 50 является ничтожным.

В судебном заседании установлено, что в соответствии с постановлением Главы города от 14.04.2003 принято решение о постановке дома, в котором расположена квартира А1, на капитальный ремонт и отселении жильцов в равноценное жилье в соответствии с действующим законодательством; в связи с этим весной 2005 г. истцу предоставлено взамен занимаемого жилья жилое помещение А2, находящееся в муниципальной собственности; это здание является жилым домом (не общежитием) и не относится к маневренному жилому фонду; в данное жилище истец вселился с женой и ребенком, зарегистрировался там один 04.03.2005.

Согласно ст. 88 Жилищного кодекса Российской Федерации при проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя (ч. 1). Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению (ч. 2).

Поскольку в данном случае установлено, что истец Д. имеет право пользования жилым помещением А1 по договору социального найма; договор социального найма данного жилого помещения сторонами не расторгался; предоставленное по договору срочного найма жилое помещение А2 не является маневренным фондом, суд обоснованно пришел к выводу о том, что заключение последнего договора также противоречит действующему жилищному законодательству, соответственно, является ничтожным.

Недействительность договора от 13.12.2005 N 397 обусловлена тем, что ст. 88 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает только два варианта решения вопроса обеспечения нанимателя и членов его семьи жильем при проведении капитального ремонта или реконструкции, а в данном случае имеет место вариант, не предусмотренный законом.

Таким образом, решение суда в части удовлетворения исковых требований Д. о признании недействительным (ничтожным) договора аренды жилого помещения А1 от 11.04.2003 N 50, а также признания недействительным (ничтожным) договора срочного найма жилого помещения А2 от 13.12.2005 N 397 является законным и обоснованным, подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия не усматривает оснований для его отмены.

В то же время судебная коллегия не соглашается с выводами суда в части удовлетворения искового требования Д. о признании права пользования жилым помещением А2 по договору социального найма.

В соответствии с ч. 2 ст. 88 Жилищного кодекса Российской Федерации взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению.

Судом же установлено, что расторжения договора социального найма жилого помещения А1 сторонами не произведено. Соответственно, истец имеет право пользования этим жилым помещением. Выезда на другое постоянное место жительства не имелось, в связи с чем право пользования жилым помещением А1 истцом не утрачено. Следовательно, невозможно одновременное признание права пользования другим жилым помещением без прекращения права пользования предыдущим жилым помещением. То обстоятельство, что вместо двух предусмотренных законом вариантов ответчик в нарушение закона предоставил жилье по иному (третьему) варианту, автоматически не дает оснований для изменения условий предоставления этого жилья. Разрешение данного вопроса зависит не только от согласия нанимателя и членов его семьи, но и от волеизъявления наймодателя. При этом судебная коллегия полагает, что предоставляемое в таком случае жилое помещение должно соответствовать требованиям ч. 1 ст. 89 Жилищного кодекса Российской Федерации. Помимо этого, до разрешения вопроса о предоставлении жилья в соответствии с ч. 2 ст. 88 Жилищного кодекса Российской Федерации у истца остаются права, предусмотренные ч. 3 и 4 ст. 88 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах решение суда в части признания за Д. права пользования жилым помещением А2 по договору социального найма является преждевременным и подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права.

В связи с тем, что судом первой инстанции установлены все обстоятельства, имеющие юридическое значение по делу, судебная коллегия считает возможным постановить новое решение без направления дела на новое рассмотрение.

Руководствуясь абз. 2, 4 ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

решение Тагилстроевского районного суда г. Нижнего Тагила Свердловской области от 11 мая 2006 г. в части удовлетворения искового требования Д. к МО «Город Нижний Тагил» о признании права пользования жилым помещением А2 по договору социального найма отменить.

Д. в удовлетворении иска к Администрации муниципального образования «Город Нижний Тагил» о признании права пользования жилым помещением А2 по договору социального найма отказать.

В остальной части решение Тагилстроевского районного суда г. Нижнего Тагила от 11 мая 2006 г. оставить без изменения, а кассационную жалобу ответчика муниципального образования «Город Нижний Тагил» — без удовлетворения.

Возможно Вас заинтересует:

  • Переуступка прав требования по договору поставки образец Переуступка прав требования по договору поставки образец Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ Защита прав […]
  • Нотариус на дзержинского 21 Нотариус Павлышина Светлана Алексеевна +7 (499) 703-35-33 доб. 792 – Москва и МО Телефон нотариуса: +7 (3532) 99-25-13 Адрес: 460044, г. Оренбург, пр. Дзержинского, 21 понедельник: 09:00 18:00 вторник: 09:00 18:00 среда: 09:00 18:00 […]
  • Введение в опытную эксплуатацию ВИРТУАЛЬНАЯТАМОЖНЯ ТАМОЖЕННО-ЛОГИСТИЧЕСКИЙ ПОРТАЛ В целях реализации требований приказа ГТК России от 28.11.2003 1360 дсп "Об утверждении Правил учета информации о лицах, осуществляющих деятельность, связанную с перемещением товаров и транспортных […]
  • Как оформить повышение окладов по организации Оформляем приказ о повышении заработной платы ТК РФ в статье 130 определяет меры по повышению заработной платы как одну из государственных гарантий, реализация которой возложена на плечи работодателей. Более того, зарплата должна подниматься по […]
  • Заявление об отзыве декларации Отзыв таможенной декларации Во время проверки таможенным органом таможенной декларации декларант до установления недостоверности сведений, указанных в декларации, заявил таможенному органу о ее отзыве. Таможенный орган отказал декларанту, […]
  • Малоимущие граждане их льготы Меры социальной поддержки и льготы малоимущим семьям в 2019 году Меры социальной поддержки Меры социальной поддержки и льготы малоимущим семьям В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 24 октября 1997 г. N 134-ФЗ "О прожиточном минимуме в […]

Author: admin