Предварительный договор купли-продажи недвижимости рк

Толкование условий предварительного договора купли-продажи недвижимости (на примере одного гражданского дела)

Конструкция предварительного договора хорошо исследована в теории российского договорного права, достаточно упомянуть фундаментальный труд М.И. Брагинского и В.В. Витрянского Договорное право. Книга первая. М., 2005. Однако в судебной практике условия предварительного договора купли-продажи недвижимости ещё толкуются не однозначно. В частности, речь идёт о толковании норм материального права о предмете и сроке предварительного договора, порядке оформления соглашения о задатке как способа обеспечения исполнения обязательства по предварительному договору.

Материальное право. Статья 554 ГК РФ определяет, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. По делу, где я представлял истца перед судом встал вопрос, как соотносится предмет предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости с предметом соответствующего основного договора?

Пункт 4 статьи 429 ГК РФ гласит: «В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определён, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора».

Данная императивная норма распространяется на любой предварительный договор безотносительно к предмету основного договора. Между тем, срок оформления и регистрации права на объект недвижимости, купля-продажа которого, в свою очередь, по условию предварительного договора является предметом основного договора, по объективным причинам может выйти за пределы годичного срока, указанного в пункте 4 ст. 429 ГК РФ. Каковы в таком случае правовые последствия для сторон предварительного договора купли-продажи недвижимости?

Из пункта 2 статьи 380 ГК РФ следует: «Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме».

Из данной императивной нормы не следует, что соглашение о задатке не может быть одним из условий предварительного договора, прописанным в его тексте, поскольку однозначно лишь требование к письменной форме соглашения о задатке. По гражданскому делу возник вопрос, если соглашение о задатке совершено в письменной форме, как условие предварительного договора, сторона предварительного договора получила указанную денежную сумму в счёт причитающихся платежей, будет ли полученный стороной задаток признаваться таковым или авансом?

Фабула дела. Гражданка П. — наследница по закону на открывшееся наследство, состоявшее из жилого дома и земельного участка, расположенные по указанному в предварительном договоре адресу и гражданин А. заключили 29.05.2007г. предварительный договор, по которому П. обязалась продать А. дом и земельный участок после вступления П. в наследство за 125 000 руб.

В пункте 2.5 предварительного договора стороны прописали, что А. выплачивает П. задаток в размере 85 000 руб., в пункте 2.6 – продавец обязан вернуть задаток в двойном размере в случае возникновения обременений на объекты недвижимости или в случае отказа от заключения сделки купли-продажи.

П. свидетельство о праве на наследство по закону получила 22.04.2008г., то есть, за один месяц и неделю до окончания срока действия предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). В соответствии с п. 3 статьи 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Не зарегистрировав право собственности на объекты недвижимости, П. в мае 2008г., за несколько дней до истечения срока предварительного договора объявила А., что продаёт объекты недвижимости за 210 000руб., то есть, за цену, превышающую согласованную сторонами, в случае отказа, готова вернуть полученный задаток в размере – 85 000 руб.

А. обратился в суд с иском к П. о взыскании двойной суммы задатка за неисполнение обязательства по предварительному договору и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Судебные решения. Кимрский городской суд Тверской области (дело № 2-629/08 Федеральный судья Аксёнов С.Б.) удовлетворил иск частично, взыскав в пользу А. уплаченные П. 85 000 руб. и 1 313 руб. за пользование чужими денежными средствами.

По мнению суда, «… на момент заключения предварительного договора П. не обладала вещными правами на жилой дом и земельный участок, поэтому условия предварительного договора не позволяют определить предмет основного договора» (?).

В части срока действия предварительного договора суд первой инстанции пришёл к выводу, что «по условиям предварительного договора, основной договор должен быть заключён после вступления П. в наследство. Указание в предварительном договоре на заключение основного договора после вступления П. в наследство свидетельствует не о сроке заключения основного договора, а о предварительном договоре под отлагательным действием. Таким образом, в предварительном договоре срок заключения основного договора не указан, в связи с чем, срок, в течение которого должен быть заключён основной договор, следует исчислять в соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ, т.е. в течение года с момента заключения предварительного договора …».

В части толкования задатка позиция суда была ещё более категорична: «Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ, задаток выполняет обеспечительную функцию и может использоваться только в денежных обязательствах. Предварительный договор не порождает денежных обязательств, следовательно, в его рамках функции задатка не могут быть реализованы. Указание на то, что сумма, переданная будущим покупателем будущему продавцу при совершении предварительного соглашения, засчитывается в счёт платежей по основному договору, положения не меняет, поскольку сам основной договор ещё не заключён. Таким образом, денежная сумма в размере 85 000 руб., переданная П. до заключения основного договора купли-продажи не является задатком, а считается уплаченной в качестве аванса…».

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда 10.03.2009г. изменила решение суда первой инстанции, и на основании п. 2 ст. 380 ГК РФ взыскала с П. в пользу А. двойную сумму задатка в размере 170 000руб.

Доводы кассационной жалобы истца относительно ошибочности толкования судом первой инстанции условий предварительного договора о предмете основного договора, и сроке действия предварительного договора в определении суда второй инстанции оставлены без внимания.

В дальнейшем президиум Тверского областного суда отменил определение суда кассационной инстанции в связи с допущенным процессуальным нарушением и направил дело на новое кассационное рассмотрение. Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в ином составе 02.06.2009г. постановила определение аналогичное по содержанию определению судебной коллегии от 10.03.2009г. В порядке надзора состоявшиеся судебные решения больше не пересматривались.

Толкование условий предварительного договора. Ошибочность вывода суда первой инстанции по вышеуказанному делу о невозможности определения предмета основного договора в виду отсутствия вещного права у стороны предварительного договора, очевидна.

Пункт 3 ст. 429 ГК РФ предусматривает, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Статья 554 ГК РФ называет показатели, которыми определяется предмет договора купли-продажи недвижимости, это данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Таким образом, законодатель не связывает стороны предварительного договора с наличием у будущего продавца вещного права на предмет основного договора в момент заключения предварительного договора. Предмет предварительного договора купли-продажи недвижимости по смыслу п. 3 ст. 429 и ст. 554 ГК РФ определяется в соответствии с имеющимися данными об этом конкретном имуществе.

Кассационная инстанция, рассматривая вышеуказанное дело, не согласившись с выводом суда первой инстанции в отношении задатка, в своём определении указала: «Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора. В данном случае задатком обеспечивается возникшее из предварительного договора обязательство сторон заключить основной договор – договор купли-продажи конкретного имущества на согласованных условиях в определённый срок. При этом денежным является одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи, в зачёт которого и поступила бы внесённая сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполняет и платёжную функцию».

Указывая на ошибочность вывода суда первой инстанции, кассационная инстанция выразила свою правовую позицию только в отношении платёжной функции задатка. В то время как по делу возникли также вопросы оформления соглашения о задатке в предварительном договоре и отграничения задатка от аванса.

В силу пункта 2 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. При этом закон не требует совершения соглашения о задатке в виде отдельного от предварительного договора документа (договора). Поэтому на практике достаточно часто соглашение о задатке прописывается как одно из условий предварительного договора.

Если в предварительном договоре записано, что Покупатель выплачивает задаток Продавцу в определённом размере и окончательный расчёт по основному договору производится за вычетом суммы задатка, то данная сумма поименованная задатком, не может быть авансом, как в описанном деле указал суд первой инстанции. Такой вывод следует, прежде всего, из нормы статьи 431 ГК РФ, которая устанавливает правило толкования условий договора: «При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом».

Во-вторых, по смыслу п. 1 ст. 823 ГК РФ аванс — это вид коммерческого кредита. Другого юридического определения этого экономического термина Гражданский кодекс не даёт. Очевидно, что аванс может получить только продавец имущества, на которое он обладает правом собственности или действует от имени или в интересах собственника этого имущества. В описанном деле суд первой инстанции, указав, что П. на момент заключения предварительного договора не обладала вещными правами на жилой дом и земельный участок, ошибочно связал это обстоятельство с невозможностью определить предмет предварительного договора. В то время как, этот юридический факт однозначно свидетельствовал о невозможности получения П. аванса от А., и получении ею от него как раз задатка.

Смотрите так же:  Военная пенсия в 2019 году с октября

Со сроком действия предварительного договора, казалось бы, всё ясно (пункт 4 ст. 429 ГК РФ). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 ст. 429 ГК РФ).

Между тем, при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости, нормы п. 4 ст. 429 ГК РФ позволяют сторонам в определённой ситуации, как в вышеописанном деле, прописать срок его действия указанием на событие вступления будущего продавца в наследство, то есть, определить срок событием, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ). Однако получения свидетельства о наследстве, тем не менее, будет недостаточно для того, чтобы заключить основной договор, поскольку необходимо ещё зарегистрировать право собственности на объект недвижимости и получить свидетельство о праве. Кроме этого, для регистрации основного договора купли-продажи объекта недвижимости наследнику-продавцу необходимо получить новый кадастровый паспорт на объект недвижимости (на своё имя). В связи с этим, такое условие предварительного договора о сроке заключения сторонами основного договора как «после вступления будущего продавца в наследство» является не корректным, и ведущим к возникновению спора.

С другой стороны, наследник-продавец по тем или иным объективным причинам может не успеть в установленный годичный срок действия предварительного договора получить необходимые документы для заключения основного договора (свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт на своё имя). В таком случае заключение основного договора в установленный п. 4 ст. 429 ГК РФ годичный срок не может состояться. Тогда возникает вопрос насколько нормы ст. 190 ГК РФ и нормы ст. 314 ГК РФ (о разумности срока исполнения обязательств) гармонируют с нормами п. 4 ст. 429 ГК РФ исходя из того, что указанное в предварительном договоре в качестве срока событие, может наступить после истечения годичного срока, предусмотренного законом?

Думается, что если стороны добросовестно относятся к своим обязательствам по предварительному договору, то суждение М.И. Брагинского и В.В. Витрянского будет верным: «нет никаких препятствий к тому, чтобы стороны заключили основной договор и после, указанного в предварительном договоре или п. 4 ст. 429 ГК срока». Вместе с тем, очевидно и положение, в силу которого «Независимо от того, предусмотрен ли срок в договоре, или имеется в виду установленный в законе годичный срок, тот и другой носят пресекательный характер: с его истечением материальное по своей природе право требовать от контрагента заключения договора на определённых условиях прекращается и соответственно восстановлению судом не подлежит». (М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. Договорное право, Книга первая, стр. 238-239. М., 2005).

В последнее время цивилисты стали говорить о необходимости реформирования Гражданского кодекса по причине отставания ряда его норм от потребностей гражданского оборота. Как показывает судебная практика это мнение в определённой степени обосновано.

Адвокат Е.А. Нагорный
2009г.

Порядок расторжения предварительного договора купли — продажи недвижимости

Предварительный договор купли-продажи недвижимости оформляется для того, чтобы урегулировать расходы, требуемые для составления основного контракта. Помимо этого представленный документ обязывает продавца продать недвижимость именно тому гражданину, с которым был заключен предварительный договор купли-продажи, а также обязывает покупателя приобрести обозначенную в документе собственность у конкретного продавца.

Иногда обстоятельства складываются таким образом, что может возникнуть надобность расторгнуть ранее заключенный предварительный договор о купле-продаже недвижимости. Подобная ситуация не является редкостью по причине того, что приобретение собственности является ответственным и длительным процессом. За конкретный период времени у покупателя или продавца могут возникнуть некоторые трудности, которые послужат основанием для расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости. Осуществить обозначенную процедуру они могут по инициативе одного из участников, либо по соглашению сторон, заключив при этом специальный документ.

Это особенно актуально в случаях, когда объектом сделки является земельный участок. Он со временем не дешевеет, и клиент не все может выполнить условия заключенного ранее предварительного договора купли-продажи земельного участка с задатком.

Подписание предварительного договора купли — продажи недвижимости не является подтверждением того, что сделка в дальнейшем пройдет успешно и без разногласий. Исходя из этого требуется в первую очередь ознакомиться с правилами оформления предварительной договоренности, с условиями, которые обязательно должны быть отмечены в тексте соглашения, и нюансами расторжения документа.

Возможно ли расторжение предварительного договора купли — продажи недвижимости?

Процесс расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости регулируется первым пунктом статьи под номером 452 ГК Российской Федерации. Необходимо отметить, что для аннулирования соглашения одного лишь желания недостаточно, требуются законные основания. Наличие причины для расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости требуется в особенности, если процесс аннулирования документа происходит в суде.

Основания для аннулирования предварительного договора купли-продажи собственности:

  • Покупателю не хватает времени для того, чтобы собрать денежные средства, необходимые для полного выкупа недвижимости. В представленной ситуации по истечении года происходит автоматическое расторжение контракта или аннулирование происходит раньше, по инициативе одного из участников или посредством оформления соглашения. Но если покупатель все же желает купить недвижимость, есть способ приостановить процедуру расторжения. Для этого следует направить второму участнику сделки письменное извещение, в котором обозначить просьбу и свое желание не прекращать контрактные обязательства. Если гражданин согласен, предварительный договор купли-продажи собственности остается неизменным и актуальным;
  • Происходит расторжение первоначального контракта купли-продажи недвижимости по согласию покупателя и продавца. В качестве примера можно рассмотреть подобный случай: продавец желает в сокращенные сроки осуществить продажу своей собственности, а у потенциального клиента возникли сложности с получением кредита и следует подождать определенное время, чего продавец не желает делать. В представленном случае происходит расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон, но с одним условием — продавец обязан перечислить покупателю денежные средства, размер которых равняется сумме двух задатков;
  • После того, как предварительный договор купли-продажи собственности был подписан, покупатель обнаружил в продаваемой недвижимости существенные недостатки, о которых не было сказано при заключении документа. В конкретном случае клиент имеет право отказаться от исполнения своих обязанностей и осуществить процесс досрочного расторжения соглашения. Также, необходимо отметить, что в обозначенной ситуации продавец обязан перечислить покупателю задаток. При отказе лица клиент имеет полное право направить в судебное учреждение исковое заявление.

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости

Процедура расторжения первоначального контракта купли-продажи напрямую зависит от варианта прекращения договорных отношений, а также от того, был ли уплачен авансовый платеж. Поэтому перед тем, как приступить к осуществлению намеченной цели, следует выбрать способ расторжения договора: по обоюдному согласию продавца и покупателя или по инициативе одной из сторон.

Порядок расторжения первоначального договора купли-продажи недвижимости следующий:

  • Для начала рекомендуется тщательно ознакомиться с положениями соглашения, как правило, документ содержит сведения о том, в каких случаях, как и на каких условиях происходит расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости. Из вышеуказанного следует, что подписывая обозначенное соглашение, участники сделки соглашаются на данную процедуру;
  • После того, как положения первоначального договора купли-продажи недвижимости были изучены, необходимо убедиться, что все его условия были исполнены. Если же положения были нарушены, то этот факт является веским основанием для того, чтобы признать сделку недействительной, что приведет в расторжению предварительного договора купли-продажи;
  • Помимо этого следует проверить, если документ был правильно оформлен, а именно, если правильно обозначены инициалы участников сделки, их паспортные сведения, так как неверно составленное соглашение будет признано недействительными и автоматически утратит законную силу;
  • После того как причина была определена, инициатор расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости должен направить второй стороне сделки уведомление, в котором следует выразить намерение прекратить деловые отношения. Если инициатор расторжения получил от второго участника отказ в урегулировании разногласия путем составления мирного соглашения, он имеет право передать в судебную инстанцию исковое заявление.

Расторжение подобных договорных отношений необходимо осуществлять в письменной форме, оформляя другой документ, где указываются все обязательства, которые обозначались в предварительном договоре.

Если не был оплачен существенный задаток

Первоначальный договор купли-продажи недвижимости, заключенный без условия выплаты аванса, расторгается по обоюдному согласию участников сделки. В представленной ситуации, расходы по составлению обозначенного документа возврату не подлежат, если другое не предусмотрено контрактом.

Если предварительное соглашение о купли-продаже недвижимости было заверено в нотариальной конторе, документ, при помощи которого будет происходить его расторжение, также должен быть официально заверен у нотариуса. В случае прекращения действия предварительного договора по причине несоблюдения условия контракта, инициатор расторжения имеет право потребовать у другой стороны сделки возместить ему неустойку.

В случае внесения существенного задатка

Если при оформлении предварительного контракта купли-продажи недвижимости покупатель предоставил продавцу существенную предоплату, то в случае расторжения обозначенного акта, сторона, получившая денежные средства в виде задатка, обязана вернуть их.

Если при подписании предварительного договора купли-продажи была внесена предоплата, то аннулировать соглашение возможно в следующих случаях:

  • Если после того как покупатель предоставляет продавцу предоплату, они составили соответствующую расписку, которая подтверждает факт перечисления денежных средств. Важно правильно оформить расписку, так как именно по представленному документу будет осуществляться возврат денежных средств. Она должна содержать сведения о том, что в случае отказа в продолжении деловых отношений, продавец обязан вернуть деньги. Помимо этого расписка будет служить доказательством передачи денежных средств, в случае обращения покупателя в судебную инстанцию;
  • Если при расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости продавец не желает возвращать клиенту денежные средства, переданные ему в виде предоплаты, то покупатель имеет полное право передать в судебную инстанцию исковое заявление. Иск направляется в суд по месту регистрации продавца. К заявлению следует прикрепить дубликат расписки, которая подтверждает, что денежные средства были переданы продавцу;
  • Если расписка о предоставлении денег в виде задатка не была оформлена, покупатель также имеет право направить исковое заявление в судебную инстанцию. Доказательной базой в представленном случае может являться выписка из банка или показания свидетелей, которые оформлены в письменном виде.
Смотрите так же:  Федеральный закон о прокуратуре российской федерации ст 22

Особенности процедуры расторжения

Если одна из сторон соглашения, не имея на это весомых оснований, отказывается выполнять свои обязательства, которые обозначены в предварительном договоре купли-продажи недвижимости, то потерпевший участник имеет право потребовать у другой стороны сделки возместить понесенные им расходы, предоплату и компенсацию за моральный ущерб. Во избежание возможных разногласий и рисков, рекомендуется изучить порядок и правила расторжения предварительного договора купли-продажи.

Особенности, которые связаны с процессом расторжения первоначального договора купли-продажи недвижимости:

  • Если юридическое или физическое лицо, которое является потенциальным покупателем недвижимости, не может собрать необходимую сумму денежных средств в указанное время для ее оплаты, клиент обязан известить об этом продавца заранее. Рекомендуется направить уведомление, в котором обозначить просьбу об установлении новых временных рамок. К письму следует приложить перечень сопутствующих документов;
  • Как уже было обозначено ранее, существует возможность вернуть предоплату, если ее размер является существенным. Делается это посредством обращения в судебное учреждение. Однако необходимо отметить, что даже при наличии первоначального договора купли-продажи имущества, судебная инстанция не имеет право принудить продавца продать свою собственность и передать права собственности иному лицу. Судебное учреждение имеет право обязать перечислить пострадавшей стороне денежную компенсацию;
  • Для возврата уплаченных средств участник сделки, который заинтересован в аннулировании предварительного договора купли-продажи недвижимости, должен предоставить доказательства законности своих оснований. Например, после того как документ был подписан, покупатель обнаружил существенные недостатки в покупаемой собственности, в связи с чем он принял решение отказаться от приобретения данного имущества.

Перед тем, как направить в судебное учреждение исковое заявление о расторжении первоначального контракта купли-продажи недвижимости, рекомендуется тщательно изучить и рассмотреть все возможные риски. Сделать это следует, так как правовая ответственность может наступить в отношении обеих сторон соглашения, независимо от того, кто подал иск.

Правила составления уведомления

Письменно оформленное уведомление о расторжении предварительного контракта купли-продажи недвижимости является документом, при помощи которого происходит процесс досрочного аннулирования соглашения в одностороннем порядке. Положения законодательных актов Российской федерации не предусматривают унифицированную форму представленного извещения. По обозначенной причине уведомление составляется в свободной форме. Однако несмотря на это, при его оформлении следует придерживаться делового стиля.

Уведомление о расторжении обозначенного соглашения должно содержать следующую информацию:

  • Полное название и дату оформления извещения;
  • Фамилия, имя и отчество покупателя, а также его контактные сведения;
  • Фамилия, имя и отчество продавца, а также его контактные данные;
  • Реквизиты предварительного договора купли-продажи, который сторона желает аннулировать;
  • Ссылки на статьи Гражданского кодекса РФ, согласно которым происходит расторжение предварительного контракта купли-продажи недвижимости;
  • Если расторжение соглашения происходит по причине нарушения условий контракта, то необходимо все подробно описать и предоставить документы, которые смогут подтвердить слова инициатора;
  • В завершении ставится подпись заявителя.

Важным моментом при направлении представленного уведомления является фиксация факта и времени получения извещения. Делается это по причине того, что именно обозначенные сведения будут являться главным доказательством, если участник сделки направит исковое заявление в судебную инстанцию.

Образец соглашения

Инициатору расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости выгоднее убедить другого участника сделки соучастника прекратить договорные отношения посредством заключения соглашения сторон.

Осуществить расторжение по обозначенному способу возможно в следующих ситуациях:

  • Если инициатор расторжения выявит мошеннические действия второго участника сделки;
  • Если были подделаны документы;
  • Гражданин, который имеет право собственности на имущество, вернулся с места лишения свободы;
  • Если были обнаружены серьезные нарушения, которые относятся к процедуре приватизации;
  • Появился наследник, который имеет право собственности на продаваемое имущество;
  • Арест недвижимости;
  • Если была произведена незаконная реконструкция.

Соглашение о расторжении предварительного контракта купли-продажи недвижимости должно содержать следующие сведения:

  • В вводной части соглашения требуется обозначить личные и контактные данные продавца и покупателя. Сведения участников сделки указываются согласно тем, которые представлены в предварительном договоре, а именно: Фамилия, имя и отчество, а также контактные сведения представителей договора. Помимо этого, если одним из участников сделки является юридическое лицо, то указывается название организации и ее адрес;
  • После требуется написать реквизиты предварительного договора, который подлежит расторжению, а именно: дата и место оформления, идентификационный номер;
  • Помимо этого необходимо указать город, в котором находится продаваемое имущество;
  • Далее следует указать дату, после которой предварительный договор купли-продажи недвижимости прекращает свое действие. Рекомендуется использовать при этом следующую фразу: « с момента подписания покупателем и продавцом соглашения…»;
  • Если условия контракта были полностью исполнены покупателем и продавцом и у них отсутствуют претензии друг к другу, то это требуется обозначить в соглашении. Если же у сторон сделки остались претензии, то это в обязательном порядке требуется указать при оформлении соглашения об аннулировании предварительного договора купли-продажи недвижимости. Помимо этого необходимо указать период и порядок решения разногласий;
  • Далее указывается количество оформляемых экземпляров соглашения, которые предоставляются каждой из сторон;
  • В завершении оформления соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости требуется обозначить дату и место его составления, а также необходимо поставить подписи покупателя и продавца.

Следует отметить, что указанные рекомендации являются общими. В зависимости от сложности случая, в тексте соглашения возможно обозначить дополнительные условия. Рекомендуется как можно подробнее описать данные условия. Делается это для того, чтобы у ответчика была возможность доказать свою невиновность, если другой участник сделки подаст исковое заявление в судебную инстанцию для взыскания денежных средств.

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества

Как заключить предварительный договор купли продажи недвижимого имущества? Если я учредитель ТОО а юриста нет?!

Здравствуйте Эльвира! В соответствии с действующим законодательством Республики Казахстан, для оформления первого этапа сделки Вам необходимо заключить предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества или же договор задатка, (это одно и то же.)

Мы строительная фирма. Можно ли заключить предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества на основании разрешения на строительство? Гаражи построены, документы оформляются и будут получены со временем. Люди просто хотят иметь гарантию какую то на руки.

Здравствуйте. Да, конечно же возможно в данном случае заключить предварительный договор купли-продажи. Это не запрещено действующим законодательством.

Добрый вечер. Да, конечно, вы можете составить предварительный договор купли-продажи, а после оформления документов — основной договор.

Здравствуйте! Да, имеете право заключить предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, который будут создан в будущем.

Здравствуйте. Если это гск, то члены становятся собственниками после выплаты пая. Дайте им справки о полной выплате пая. Предварительный договор не подлежит гос. Регистрации, а значит ничего не гарантирует. Тут рассчитывать только на честность сторон.

Здравствуйте, уважаемый посетитель нашего сайта! Можете заключить такой договор. Но будете зависеть от результатов строительства и можете нарушить договор. P.S. Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса и всего Вам наилучшего!

Доброго вам времени суток. Конечно вы можете составить предварительный договор купли-продажи, а потом основной. Желаю удачи вам в решении вашего вопроса и всего наилучшего.

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества со сроком исполнения 15.10.2015 сторонами не исполнен.19.02.2016 по этому предварительному договору я получил часть денег (моя расписка).18.05.2017 я получил досудебную претензию с предложением вернуть деньги. Могу ли я не возвращать деньги ссылаясь на ГК.РФ СТ.1109 (ч.2);ст.119; ст.206.

Здравствуйте, Мы Ваш договор не видим и его условий не знаем, чтобы сказать наверняка. Обращайтесь к юристу со всеми документами, показывайте досудебную претензию Желаю Вам удачи и всех благ!

Здравствуйте Виктор Михайлович. Что бы сказать можно или нельзя оставить задаток себе нужно видеть сам договор и знать всю подоплеку самой истории. С уважением, Сергей Фесенко.

В случае нарушения продавцом предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, продавец обязан вернуть двойной размер задатка. Меня интересует вопрос имущества. При нарушении продавцом предварительного договора купли-продажи недвижимое имущество, фигурируемое в сделке остается у продавца?

При нарушении продавцом предварительного договора купли-продажи недвижимое имущество, фигурируемое в сделке остается у продавца? Вы должны понимать что задаток-это некая денежная сумма Эту сумму продавец обязан вам вернуть в двойном размере А само имущество конечно остается у Продавца.

Здравствуйте, Татьяна Аскольдовна. Извините, а Вы полагаете, что если продавец нарушил предварительный договор, то он должен и задаток в двойном размере вернуть и имущество, продаваемое, передать покупателю? Видимо, безвозмездно?!

Добрый день. Если Продавец нарушает условия предварительного договора, а именно уклоняется от заключения основного договора, то Вы вправе обратиться в суд с требованием о понуждении Продавца к заключению основного договора. Подробности в личку.

Различие предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от Соглашения о задатке.

Здравствуйте. Предварительный договор ни к чему не обязывает.

Первое это намерение заключить основной договор, а соглашение это передача денег в счет покупки жилья.

Предварительный договор на куплю-продажу недвижимого имущества с отсрочкой платежа, имеет ли юридическую силу?

Здравствуйте, Анастасия! Да, имеет. См. ст.429 Гражданского кодекса РФ: по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Условия отсрочек, рассрочек, авансов и задатков могут быть включены в предварительный договор.

имеет пока не будет подписан основной договор купли продажи

Мною был заключен предварительный договор купли продажи недвижимого имущества (квартиры)09.11.2014, обязательно было регистрировать его в регистрационной палате? Основной договор не был заключен в оговоренный срок по вине покупателя. Имеет ли этот договор юридическую силу при обращении в суд?

Нет, предварительный договор не регистрируется в регпалате. Договор имеет силу.

Здравствуйте, Светлана. Регистрировать было не обязательно, юридическую силу имеет.

Вы вправе подать иск в суд об обязании Покупателя заключить основной договор на основании статьи 429 п.5 Гражданского кодекса РФ, либо потребовать возмещения причиненного ущерба.

Согласно нормам действующего законодательства, а именно п. 1 ст.421 ГК РФ «Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством». В соответствии с п.4 ст.429 ГК РФ «В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора». В соответствии с п.6 указанной статьи «Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор». Следовательно, все обязательства по вашему предварительному договору прекратились, если не был заключен основной договор купли-продажи в срок, установленный предварительным договором. Предварительный договор, безусловно, имеет юридическую силу, если подписан уполномоченными на то лицами.

Смотрите так же:  Орган опеки боровичи

Был заключен предварительный договор купли продажи недвижимого имущества с задатком. Я покупатель. Могу ли расторгнуть договор и вернуть задаток если в договоре указана общая площадь помещений 45 кв.м.,а на самом деле 44,7 с учетом балкона.

Да. можете расторгнуть договор.

Вопрос такой: предварительным договором купли-продажи квартиры недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком) установлено следующее условие: на момент подписания предварительного договора в квартире зарегестрированы гр 1, гр 2. гр 3, обязуются снятся с регистрационного учета до 30.05.2015,

гр.1 и гр 2. (продавец) снялись добровольно с рег. учета, а гр.3 — нет

Вопрос: на кого возлагается обязанность по выписке из квартиры? Может ли уклонение от выписки гр.3 считаться несоблюдением обязанностей по данному договору Продавца (гр.2 который выписался)

Продавец заинтересован в сделке и не собирается от нее отказываться добровольно.

Здравствуйте. Предварительный договор обязанностей по выписке не влечет. Нужен основной договор.

Будет ли иметь юридическую силу Предварительный договор купли-продажи пая на недвижимое имущество? Собственность на пай не подлежит гос. регистрации, поэтому свидетельства на пай и на строящуюся квартиру нет. Есть акт приема и справка о полной выплате пая у члена ЖСК (продавца).

Здравствуйте! Да, будет

Между двумя юр.лицами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Продавец свои обязательства не выполнил и покупатель направил претензию продавцу. Какой срок рассмотрения претензии и на основании какого закона данный срок установлен.

Эльмира, никаких сроков четких нет. Есть принцип разумности и принятый деловой оборот. Меня больше интересует сам факт претензии.

Позволит ли заключение предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества уберечь его от наложения ареста на него до момента разрешения арбитражного процесса по возврату полученного авансового платежа за производство работ по осуществлению научно-изыскательской деятельности?

уберечь его от наложения ареста на него до момента разрешения арбитражного процесса по возврату полученного авансового платежа за производство работ по осуществлению научно-изыскательской деятельности? — нет не позволит у беречь- предварительный договор- эт толь ок договор о намерениях заключить сделку Так что формально оснований для «неналожения» ареста у суда не будет

Заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Покупатель уклоняется от заключения основного договора. Возможно ли обязать покупателя приобрести имущество.

Здравствуйте! Смотря что предусматривают условия договора. В целом, можете потребовать в судебном порядке заключения основного договора

В 2007 г. я заключила предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества на квартиру в новостройке на стадии котлована. Оплатила 100% стоимости.
Строительство было заморожено, и в 2009 г. компания заключила со мной доп. соглашение, срок действия которого уже истек.
Сейчас строительство не ведется. Застройщик на мои запросы не отвечает.
Подскажите, пожалуйста, что мне необходимо делать в данной ситуации – обращаться в суд? Следует ли мне начать процедуру признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в судебном порядке? Каким образом это сделать? Какие понадобятся документы? Имеет ли силу мой договор, хотя указанный в нем срок окончания строительства и оформления собственности прошел?

Перспективы того или иного иска нужно очно обсуждать с изучением всех документов и обстоятельств.

На ваш вопрос невозможно ответить заочно, не читая договора. Обратитесь к юристу, не пожалейте денег на консультацию, потери в случае неграмотных действий не стоят сэкономленных на юристе денег.

Здравствуйте. Нужно изучать документы для ответа на вопрос

Надо смотреть все документы и знать в какой стадии находится строительство.

Я покупатель. Мною был подписан предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в котором не указан срок заключения основного договора. Указан срок оплаты (полная стоимость объекта). в прописанный срок я не уложилась на 1 день (была в другом городе). продавец отказывается заключать основной договор и возвращать задаток мотивируя тем, что в данном случае срок внесения денежных средств и есть срок действия предварительного договора. А так как я не внесла их-значит договор является автоматически расторгнутым. Я не отказываюсь покупать данную недвижимость. Могу ли я через суд принудить продавца заключить основной договор?

обратиться в суд вы можете, а результат рассмотрения зависит от содержания догвора

В 2012 г. заключили предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, срок заключения основного договора исек.
Перечислили сумму в качестве задатка, чтобы сторона (в будущем продавец) оформила имущество в собственность, которое в дальнейшем мы бы купили. На данный момент основной договор не заключен, имущество на продавца не оформлено. Можно ли обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор или вернуть задаток в двойном размере?

Зависит от условий договора. Судя по тексту, о понуждении — если все процедурные моменты были соблюдены.

ГК РФ. Статья 429. Предварительный договор 5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор».

Требуйте возврата задатка в двойном размере,если конечно,есть что взять с должника.

Само по себе право на обращение в суд — абсолютное, поэтому иск примут. А вот решение — будет зависеть от обстоятельств. По изложенному — в понуждении откажут.

15.01.11 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с физическим лицом (фактически договор долевого участия в строящемся доме). Была уплачена сумма 785000 рублей. Срок заключения основного договора до 01 сентября 2012 года. В момент заключения основного договора, Пенсионным фондом должен был уплачен наш последний взнос (материнский капитал) 365000. Д сих пор договор не заключен. Дом находится в долевой собственности (поделен на доли). 28.12.2012 г. мной в адрес Продавца было отправлено Письмо с требованием о заключении основного договора купли-продажи. ВОПРОС: Не поздно ли отправлено нами письмо и можем ли мы обратиться в суд о понуждении заключить основной договор? Т.к. денежные средства не должны были отдаваться по предварительному договору (по закону), можем ли мы переквалифицировать данную сумму как залог? Продавец говорит, что это мы не оплачивает последний взнос (банки не дают кредит под долевую собственность) и требует штрафные санкции?. Как можно применить в данную ситуацию Закон о защите прав потребителей? Алексеева К.А. г.Калининград.

Так как вы заключили предварительный договор с физлицом, то надеятся на Закон о защите прав потребителей не стоит. Письмо с требованием заключить основной договор нужно было писать 02 сентября 2012 г. В суд с требованием о понуждении Вы обратиться можете. Внесенную сумму вы сможете «переквалифицировать» как залог только в случае согласия на то продавца (а он такое согласие вряд ли даст, так как в случае нарушения им сроков заключения основного договора, а они уже им нарушены, он должен вернуть залог в двойном размере. ). Если на самом деле строительство не ведется, нужно в суде требовать расторжения договора и возврата уплаченной суммы.

Был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Сторона 2 покупатель в залог дала половину денежных средств, вторая сторона продавец из-за судебных разбирательств по этому зданию не смогла передать другой стороне это здание. Покупатель подал в суд заявление о возмещении в двойном размере, хотя в предварительном договоре этого не оговаривалось. Как быть в этой ситуации?

Татьяна, добрый день! Вы или путаете залог с задатком или Покупатель иск не выиграет. Правила двойного возмещения предусмотрены ЗАКОНОМ, но только в отношении задатка. Всего доброго, С уважением,

Возможно Вас заинтересует:

  • Госпошлина нотариуса за наследство Госпошлина при вступлении в наследство Подборка наиболее важных документов по запросу Госпошлина при вступлении в наследство (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое). Нормативные акты: Госпошлина при […]
  • Налог на водный мир Водный налог в 2018-2019 годах - сроки и порядок уплаты, ставки Водный налог платят организации и предприниматели, использующие водные объекты РФ. Из материалов нашей рубрики, посвященной этому налогу, вы узнаете о перечне объектов обложения, […]
  • Адвокат дьявола эндрю Эндрю Найдерман «Адвокат Дьявола» Адвокат Дьявола The Devil's Advocate Язык написания: английский Перевод на русский: С. Фролёнок (Адвокат Дьявола), 2005 — 1 изд. Т. Новикова (Адвокат Дьявола), 2016 — 1 изд. Требуются на работу! Адвокаты высокой […]
  • Статья 4 фз об осаго Статья 4. Обязанность владельцев транспортных средств по страхованию гражданской ответственности Информация об изменениях: Статья 4 изменена с 1 июля 2003 г. - Федеральный закон от 23 июня 2003 г. N 77-ФЗ Статья 4. Обязанность владельцев […]
  • Доплата за балконы Балкон по цене квартиры До 2005 года, когда вступил в силу Жилищный кодекс, общую площадь квартир указывали с учетом лоджий и балконов, но применяли к ним понижающие коэффициенты (к лоджиям — 0,5, к балконам 0,3). Например, если площадь квартиры […]
  • Банкротство индивидуального предпринимательства Банкротство ИП: отвечаем на злободневные вопросы читателей Андрей Малов, управляющий директор коллегии адвокатов "Малов и партнеры" После 1 октября 2015 года – дня введения института банкротства граждан – у ИП появилась масса вопросов. Как лучше […]

Author: admin