Налоговый вычет от продажи нежилого помещения

Содержание:

Как рассчитать налог с продажи нежилого помещения?

1 августа 2017 г.

– ​В 2017 году сын подарил мне нежилое помещение. В этом же году я его продал за 1 млн рублей. Кадастровая стоимость этого помещения составляет 2 млн рублей. Как рассчитать налог, который я должен буду заплатить в следующем году?

Отвечает налоговый консультант Елена Федотова:

По общему порядку, если недвижимость, полученная в дар от близкого родственника или члена семьи, находилась в Вашей собственности на момент продажи менее трех лет, то доход от ее реализации должен облагаться налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).

Но это, как я отметила, общий порядок. Законом субъекта РФ предельный срок владения недвижимостью, дающий право на освобождения от налога (в рассматриваемом случае три года и более), может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому имеет смысл ознакомиться с Вашим региональным законодательством.

Если, к сожалению, оно не дает Вам возможность освободиться от уплаты налога, перейдем к расчету суммы, с которой НДФЛ должен платиться.

Для начала умножим кадастровую стоимость на коэффициент 0,7 (кстати, с коэффициентом такая же ситуация, что и с предельным сроком пользования: закон субъекта РФ может его уменьшить.

Далее сравниваем кадастровую стоимость, скорректированную на коэффициент, с ценой продажи. В том случае, если цена продажи ниже, НДФЛ считаем с кадастровой стоимости, помноженной на коэффициент.

В Вашей ситуации (если стандартный коэффициент не уменьшается региональным законом) умножаем 2 млн на 0,7. Получаем 1,4 млн. Сравниваем с ценой продажи 1 млн. Поскольку цена продажи ниже, то налог необходимо рассчитывать со скорректированного на коэффициент кадастра 1,4 млн.

Не забываем о налоговых вычетах, связанных с продажей недвижимости. Полученный доход можно уменьшить на документально подтвержденные расходы, связанные с покупкой или строительством, или на налоговый вычет в размере 250 тысяч рублей (если недвижимость относилась бы к жилой, то вычет уже составлял бы – ​1 млн рублей). Поскольку расходов на покупку помещения у Вас нет, так как Вы его получили в дар, то уменьшаем полученный доход в размере – ​1,4 млн на 250 тысяч рублей.

Итого получаем налоговую базу в 1,15 млн рублей. Чтобы рассчитать сам налог, умножаем полученную сумму на 13%. В Вашей ситуации это 149 500 рублей.

Отвечает юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Нежилые помещения в понятии налогового законодательства определяются как «иные объекты недвижимости», и налоговый вычет на них (необлагаемая налогом сумма) составляет 250 тысяч рублей. В этой ситуации налогооблагаемая база составляет 70% от кадастровой стоимости, то есть 1,4 млн рублей. Минус налоговый вычет, который дает государство по иному имуществу. Следовательно, налог для физического лица будет составлять 13% от (1,4 млн – ​250 тысяч рублей) = 1,15 млн рублей. Кстати, налоговое бремя можно сократить, в случае если Вы являетесь индивидуальным предпринимателем.

Отвечает руководитель налоговой практики юридическая компания «АВТ Консалтинг» Татьяна Андреева:

Так как Вы продаете нежилое помещение по цене ниже кадастровой стоимости, для расчета налога Вам необходимо воспользоваться правилом, закрепленном в пункте 5 статьи 217.1 НК РФ. Если доход от продажи недвижимости ниже ее реальной стоимости, то НДФЛ рассчитывается, исходя из 70% кадастровой стоимости недвижимости.

Соответственно, определяем сумму, исходя из которой рассчитывается налог. Для этого кадастровую стоимость объекта недвижимости умножаем на понижающий коэффициент 0,7. В Вашем случае кадастровая стоимость нежилого помещения равна 2 млн рублей. Сумма, с который подлежит уплате НДФЛ, составит 1,4 млн рублей. То есть Вы должны будете заплатить НДФЛ с суммы в размере 1,4 млн рублей, несмотря на то что продали нежилое помещение за 1 млн рублей.

К сведению данное правило применяется только в случае регистрации права собственности на недвижимость в 2016 году и позднее. В случае продажи недвижимости, право собственности на которую было зарегистрировано в 2015 году и ранее, доход от ее реализации определяется без учета особенностей, установленных статьей 217.1 НК РФ. Так как Ваше право собственности на нежилое помещение было зарегистрировано в 2017 году, то при расчете налога данная норма учитывается.

Когда уплачивается налог с продажи нежилого помещения и возможен ли имущественный вычет?

Иногда возникают ситуации, когда есть необходимость и желание продать нежилое помещение.

При этом придётся заплатить налоги.

Для этого нужно собрать пакет документов и заполнить налоговую декларацию.

О том, кто является плательщиками в данном случае и об особенностях расчета такого налога вы узнаете в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-05-29 . Это быстро и бесплатно !

Налогоплательщиками при данной деятельности, являются:

  • физические лица, продавшие нежилое помещение;
  • а также юридические, оформившие продажу подобной недвижимости.

Льготные категории

Для налогообложения в данном случае льготных категорий не существует. Для уменьшения уплачиваемой суммы можно воспользоваться правом на налоговый вычет.

Порядок дегрессии

При продаже недвижимости у продавца возникает обязанность заплатить налоги. Если он в одном и том же году продал жилую недвижимость (или земельный участок, на котором её можно построить) и купил такую же, он имеет право на имущественный вычет.

Налогообложение после реализации недвижимости

Вид налога, уплачиваемого при получении дохода, зависит от статуса. То есть от того, юридическое это лицо или физическое.

Физические лица при продаже помещения должны заплатить НДФЛ. Но они освобождаются от уплаты налогов, если одновременно:

  1. Недвижимость в собственности не менее 3 лет.
  2. Продавец – гражданин или резидент РФ.

Налоговым резидентом называется лицо, которое не является гражданином РФ, но прожило в нашей стране не менее 183 дней за год. Это указано в 207 статье НК. Имеет значение тот год, за который уплачивается налог.

Иногда нежилая недвижимость получается путём перевода из жилой. В таком случае необходимый срок отсчитывается не с начала владения, а с момента перевода. То есть жилой и объект считаются разными.

Какие налоги необходимо заплатить юридическому лицу, зависит от системы налогообложения. На «упрощёнке» ставка такая же, как и на другие доходы: 6%.

При ОСН или ЕНВД, если помещение использовалось для предпринимательской деятельности, придётся заплатить:

Возникает вопрос, какие налоги должен заплатить ИП, если помещение не использовалось для той деятельности, с которым связано юридическое лицо. В таком случае он может заплатить только НДФЛ. Но подобные случаи привлекают внимание налоговой службы.

Скорее всего, будет проводиться тщательная проверка. И если окажется, что данная недвижимость использовалась в предпринимательстве, ФНС может не только доначислить налог, но и заставить уплатить пени и/или штраф.

Доказательствами могут быть, например, такие документы (где указан адрес недвижимости):

  • договора аренды;
  • транспортные документы;
  • договор по охране помещения;
  • по регистрации ККТ;
  • декларация ЕНВД, в которой указано, что расчёт налога вёлся по площади этой недвижимости.

С другой стороны, доказать неучастие в коммерческой деятельности может быть легко, если:

  1. Нежилая недвижимость – гараж, и у его бывшего собственника есть машина.
  2. Имущество получено в подарок или в наследство.

Он происходит так:

  1. Сначала определятся налоговая база, то есть сумма, с которой необходимо заплатить налог.
  2. Затем она умножается на ставку этого налога в процентах.
  3. При продаже недвижимости базой будет.
  4. Если стоимость по договору купли-продажи больше, чем 70% от кадастровой – учитывается цена по договору.
  5. Если наоборот – то расчёт идёт по кадастровой стоимости.
  6. Если помещение было куплено до 1 января 2016 года, применяется тоже рыночная стоимость.

Если предприятие пользуется УСН «доходы минус расходы», базой будет указанная выше стоимость за вычетом стоимости при покупке, то есть затраты на приобретение в данном случае считаются расходами и можно будет получить одномоментно с уплатой налога налоговый вычет.

Для того, чтобы определить размер налога для физических лиц, важно знать является ли бывший собственник гражданином или резидентом. Он определяется так:

  • для нерезидентов – 30%;
  • для всех остальных – 13%.

Ставки для юридических лиц будут следующими:

  • НДФЛ – 13%.
  • НДС – 18%.
  • Налог при «доходной» УСН – 6%.
  • При «доходно-расходной» – 15%.

НДС выплачивается ежеквартально. Последний срок – 25 число следующего месяца.

Пакет документов

Для уплаты НДФЛ необходимо сдать:

С этим нужно успеть до 30 апреля того года, когда нужно заплатить налог.

Если продавец хочет воспользоваться правом на вычет, нужно приложить также документы, которые подтверждают право на него.

Если декларация подаётся только для получения налогового вычета, а не уплаты налогов (т. е. его размер больше или равен налоговой базе), подать её можно в любой день года.

Заполнение декларации


Возможно заполнение в двух видах
:

Бланк для первого варианта можно взять в отделении ФНС или распечатать с её сайта. Заполнить электронную версию возможно на том же сайте.

Заполняется декларация следующим образом:

  1. Сначала указываются личные данные.
  2. Затем отмечается вид доходов «Продажа».
  3. В качестве источника выплаты доходов указывается покупатель.
  4. Далее указывается стоимость помещения.
  • Скачать бланк налоговой декларации по форме 3-НДФЛ
  • Скачать образец налоговой декларации по форме 3-НДФЛ

Электронная автоматически отправляется после заполнения. Бумажную необходимо направить в территориальное отделение:

  • по почте;
  • лично;
  • или через представителя.

Декларация по НДС подаётся в электронном виде. Данные, касающиеся недвижимости, записываются в разделе 6. Обязательным к заполнению являются также титульный лист и первый раздел. Остальные заполняются, если есть необходимость уплачивать соответствующий налог.

Смотрите так же:  Договор найма срок более года

Можно ли получить налоговый вычет?

Продажа недвижимости, в том числе и нежилой, дает возможность получить налоговый вычет. Это означает, что уменьшается размер базы, с которой рассчитывается размер налога. Возможный размер также зависит от того, кто собственник. Частное лицо может:

  1. Уменьшить базу на 250 тысяч рублей (эта сумма предусмотрена 220 статьёй НК для «иного имущества», к которому относится и нежилое помещение). Данный способ рекомендуется для недорогих помещений, стоимостью в эту сумму или не намного выше.
  2. Уменьшить её на сумму расходов (или затрат). Этот вариант больше подходит для более дорогой недвижимости. Но все затраты необходимо подтвердить документально (договорами, товарными чеками и т. д.).

Нерезиденты не имеют возможности воспользоваться вычетами.

К расходам относятся:

  1. Затраты на приобретение (то есть стоимость в момент покупки).
  2. Расходы на перепланировку и перевод в нежилое помещение.
  3. Другие перепланировки и ремонты.
  4. Оплата услуг риэлторов.

Для юридических лиц также есть возможность уменьшения базы на сумму расходов. Но это возможно только для предпринимателей, работающих на общем режиме налогообложения (даже если он совмещается с ЕНВД).

Есть ещё один способ уменьшить размер выплат – воспользоваться профессиональным вычетом. Он составляет 20% от размера всех доходов.

При продаже нежилого помещения как физические, так и юридические лица должны заплатить налоги. Размер сумм может отличаться в зависимости от этого статуса. И у тех, и у других есть возможность уменьшить их размер, воспользовавшись правом на вычет.

Смотрите видео о налогах при продаже нежилого помещения:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 110-05-29 (Москва)
+7 (812) 385-58-40 (Санкт-Петербург)

Имущественный налоговый вычет при продаже нежилых помещений


Имущественный налоговый вычет при продаже нежилых помещений

Т.Ю. Левадная,
советник налоговой службы Российской Федерации III ранга

В соответствии со ст. 208 и 209 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) доходы, полученные физическими лицами — налоговыми резидентами Российской Федерации от реализации принадлежащего им недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц по налоговой ставке 13 %.

Налогоплательщики — физические лица, получившие в налоговом периоде, которым признается календарный год, доход от продажи (реализации) недвижимого имущества, находившегося в их собственности, обязаны согласно ст. 228 НК РФ представить в налоговый орган по месту жительства декларацию по налогу на доходы физических лиц не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Физические лица должны указать в налоговой декларации все полученные ими в налоговом периоде доходы, источники их выплаты, полагающиеся им налоговые вычеты, суммы налога, удержанные налоговыми агентами, а также суммы налога на доходы, подлежащие уплате (доплате) в бюджет или возврату из бюджета по итогам истекшего календарного года.

Налогоплательщики, получившие доход от продажи недвижимого имущества, принадлежавшего этим лицам на праве собственности, при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в отношении доходов, облагаемых налогом по ставке 13 %, вправе уменьшить полученные ими доходы на суммы имущественных налоговых вычетов, установленных подпунктом 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

В соответствии с подпунктом 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщики вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в суммах, полученных ими в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщиков менее пяти лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, которое находилось в собственности налогоплательщиков менее трех лет, но не превышающих 125 000 руб.

При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщиков пять лет и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщиков три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиками при продаже вышеуказанного имущества.

Вместо имущественного налогового вычета от продажи имущества в пределах вышеуказанных нормативов налогоплательщики вправе уменьшить полученный от продажи имущества доход на сумму фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этого дохода, то есть на сумму документально подтвержденных затрат на приобретение реализованного имущества.

Таким образом, в подпункте 1 п. 1 ст. 220 НК РФ законодателем определен закрытый перечень объектов недвижимого имущества, при продаже которых норматив имущественного налогового вычета установлен в пределах 1 000 000 руб., и расширительному толкованию данный перечень не подлежит.

Следовательно, объекты нежилого недвижимого имущества отнесены в данном случае к иному имуществу, при продаже которого норматив имущественного налогового вычета установлен в пределах 125 000 руб. Поэтому физические лица, получившие в истекшем календарном году доходы от продажи объектов нежилого недвижимого имущества, принадлежавшего этим лицам на праве собственности менее трех лет, имеют право на получение имущественного налогового вычета либо в размере фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением реализованного нежилого помещения, либо в сумме, не превышающей 125 000 руб. Налогоплательщики, получившие в истекшем налоговом периоде доходы от продажи нежилых помещений, находившихся в их собственности три года и более, вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, полученной при продаже вышеуказанных объектов.

Однако как в первом, так и во втором случае размер предоставляемого имущественного налогового вычета не может превышать сумму дохода, полученного налогоплательщиками в истекшем календарном году от всех источников выплаты дохода и облагаемого налогом на доходы по ставке 13 %.

При реализации нежилых помещений, находящихся в общей долевой либо общей совместной собственности, исчисленный размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этих объектов недвижимого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними, если вышеуказанное имущество находилось в общей совместной собственности.

Имущественные налоговые вычеты предоставляются налогоплательщикам на основании составленного в произвольной форме письменного заявления при подаче ими в налоговые органы декларации по налогу на доходы по окончании налогового периода. К декларации прилагаются документы, подтверждающие право налогоплательщика на соответствующий имущественный налоговый вычет. К таким документам, в частности, относятся:

— документы, подтверждающие суммы полученного налогоплательщиком дохода и фактически уплаченного налога на доходы физических лиц за отчетный налоговый период;

— договоры купли-продажи имущества;

— договоры на оказание услуг;

— документы, подтверждающие право собственности на имущество;

— платежные документы, подтверждающие направление налогоплательщиком денежных средств на приобретение имущества;

— иные документы, подтверждающие право налогоплательщика на имущественные налоговые вычеты.

2. Договор купли-продажи недвижимого имущества

Рассмотрим, какие требования предъявляются к форме договора продажи недвижимости в связи с предоставлением налогоплательщикам имущественного налогового вычета, а также особенности, которые необходимо учитывать гражданам при заключении такого рода договоров.

Договор купли-продажи недвижимого имущества выделяется в отдельный вид договоров купли-продажи. Такие договоры заключаются между собственниками недвижимого имущества — физическими или юридическими лицами и покупателями, которыми также могут выступать как физические, так и юридические лица.

Особенности заключения договора купли-продажи недвижимости, связанные со спецификой предмета купли-продажи, определены параграфом 7 главы 30 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Учитывая, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает согласно ст. 219 ГК РФ с момента государственной регистрации этого права, продавец недвижимого имущества, прежде чем распорядиться своим правом собственности, обязан зарегистрировать его в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ).

Специфические черты недвижимости: особая ценность, непотребляемость в процессе использования, прочная связь с землей и т.д. — обуславливают необходимость специальных правил, регулирующих участие этих объектов в имущественном обороте. Так, из всех способов заключения договора, предусмотренных ст. 434 ГК РФ, применительно к продаже недвижимости выбран только один.

Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме посредством составления одного (то есть единого) документа, подписанного сторонами. В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (ст. 432 ГК РФ). Правила определения предмета договора применительно к продаже недвижимости предусмотрены ст. 554 ГК РФ. В соответствии с вышеуказанной статьей ГК РФ условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре купли-продажи недвижимого имущества договор не считается заключенным.

Статьей 555 ГК РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости обязательно должна быть определена цена реализуемого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Кроме того, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее, если земельный участок передается на праве аренды.

При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, согласно которым исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, к договорам продажи недвижимости не применяются.

Учитывая, что договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме посредством составления единого подписанного сторонами документа, любое соглашение об изменении цены продаваемой недвижимости должно быть облечено в письменную форму и должно являться неотъемлемой частью самого договора продажи недвижимости. В противном случае такое соглашение признается недействительным, что влечет недействительность договора в целом.

Договор продажи недвижимости вступает в силу с момента его подписания сторонами (ст. 425 ГК РФ), что позволяет продавцу и покупателю исполнить свои обязанности по договору до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Вместе с тем исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, поскольку только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества во всем том, что касается прав и обязанностей третьих лиц.

Смотрите так же:  Коэффициент в страховании осаго

В связи с этим согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. При этом пунктом 2 ст. 223 ГК РФ определено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится в ст. 2 Закона N 122-ФЗ, в соответствии с п. 1 которой государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа и проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Законом N 122-ФЗ системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вместе с тем момент перехода права собственности на недвижимое имущество отличается от момента исполнения договора продажи недвижимости. ГК РФ не ставит исполнение договора продавцом и покупателем в жесткую зависимость от государственной регистрации перехода права собственности; в связи с этим недвижимость может быть передана как до, так и после государственной регистрации права. Однако стороны не вправе распорядиться проданным недвижимым имуществом и передать его какому-либо третьему лицу до проведения государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Статьей 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа о передаче до-говор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

При этом принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, если такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственнос-ти за ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ о последствиях передачи товара ненадлежащего качества, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим условиям договора. При этом необходимо различать существенные нарушения требований к качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки недвижимости по качеству. В зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права.

В частности, существенными нарушениями требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений могут быть признаны затемненность, излишняя влажность, отсутствие достаточного обогрева помещения и т.д. Однако если такого рода недостатки были указаны в договоре, то последствия, предусмотренные ст. 475 ГК РФ, неприменимы. Особый характер недвижимости как предмета договора купли-продажи предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по качеству, который носит длительный характер, как правило, не менее двух лет. Договором продажи недвижимости может быть предусмотрен и более длительный срок (ст. 477 ГК РФ). При этом в любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, поскольку такое имущество является индивидуально-определенным.

Таким образом, с учетом специфики самого предмета купли-продажи, определенные параграфом 7 главы 30 ГК РФ нормы, регулирующие порядок заключения договора купли-продажи недвижимости, относятся к императивным, то есть обязывающим стороны действовать строго определенным образом.

3. Правомерность предоставления имущественного налогового вычета

Рассмотрим на конкретном примере, каким образом может повлиять несоблюдение сторонами договора требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, на решение вопроса о правомерности предоставления имущественного налогового вычета налогоплательщику в связи с продажей принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения.

В 2002 году физическое лицо по договору со строительной организацией инвестировало в строительство объекта 300 000 руб. на условиях, что после сдачи объекта в эксплуатацию инвестору будет предоставлено расположенное на первом этаже жилого дома нежилое помещение площадью не менее 50 кв.м без отделки. В марте 2004 года жилой дом был сдан застройщиком государственной комиссии, после чего инвестор получил право на оформление нежилого помещения площадью 52 кв.м в собственность. Государственная регистрация права в регистрирующем органе была произведена в апреле 2004 года.

В августе 2004 года владелец помещения заключил с организацией договор купли-продажи этого нежилого помещения. В договоре предусмотрено, что передаточный акт подписывается сторонами после государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение к покупателю и в течение трех дней после полной оплаты стоимости этого помещения, которая определена сторонами в размере 1 000 000 руб. При этом в договоре указано, что покупатель осуществляет эксплуатацию нежилого помещения с момента подписания данного договора, несет с этого момента бремя его содержания, а также риск его случайной гибели или порчи. Кроме того, в договоре содержится положение, согласно которому покупатель вправе в случае обнаружения скрытых дефектов предложить продавцу понизить первоначальную стоимость реализации данного нежилого помещения.

Государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости была осуществлена в сентябре 2004 года.

В октябре 2004 года сторонами был заключен так называемый дополнительный договор купли-продажи того же объекта недвижимого имущества, в соответствии с которым в результате обнаружения покупателем скрытых дефектов приобретенного им нежилого помещения в виде отсутствия бетонной стяжки пола и гидроизоляции стен стороны понизили первоначальную стоимость реализации данного имущества до 600 000 руб. Кроме того, в этом дополнительном договоре содержится пункт о прощении долга продавца перед покупателем в размере, эквивалентном вновь установленной в этом дополнительном договоре стоимости реализации данного нежилого помещения на дату подписания договора.

Проанализируем действия продавца и покупателя с точки зрения их соответствия нормам ГК РФ.

В основном договоре, в частности, предусмотрено, что передаточный акт подписывается сторонами после государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение к покупателю и в течение трех дней после полной оплаты стоимости этого помещения, однако при этом в нарушение норм ст. 556 ГК РФ в договоре указано, что покупатель осуществляет эксплуатацию нежилого помещения с момента подписания данного договора, несет с этого момента бремя его содержания, а также риск его случайной гибели или порчи.

Таким образом, по условиям вышеназванного договора государственная регистрация перехода права собственности на нежилое помещение к покупателю должна предшествовать фактической передаче вышеуказанного помещения покупателю и подписанию сторонами передаточного акта, хотя при таких обстоятельствах договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

Кроме того, покупателю предлагается осуществлять эксплуатацию нежилого помещения и нести бремя его содержания, а также риск его случайной гибели или порчи еще до фактической передачи помещения покупателю и подписания сторонами передаточного акта, что автоматически влечет невозможность соблюдения предусмотренных данным договором условий.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В связи с этим именно в передаточном акте следовало указать на отсутствие бетонной стяжки пола и гидроизоляции стен, которые явно не относятся к скрытым дефектам, а только свидетельствуют об отсутствии отделки на сданном строителями объекте, то есть о степени готовности сданного объекта, с учетом которой устанавливалась стоимость приобретения нежилого помещения физическим лицом и которая уже в силу этого обстоятельства не могла являться тайной ни для продавца, ни для покупателя помещения на момент заключения ими договора купли-продажи недвижимого имущества в августе 2004 года.

С учетом нормы ст. 550 ГК РФ, устанавливающей, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме посредством составления одного документа, подписанного сторонами, так называемый дополнительный договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный в октябре 2004 года, должен являться неотъемлемой частью основного договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного сторонами в августе 2004 года; в силу этого дополнительный договор также подлежит государственной регистрации в регистрирующем органе наряду с основным договором купли-продажи нежилого помещения.

Вместе с тем в нарушение ст. 550 ГК РФ сторонами были заключены два договора купли-продажи одного и того же объекта недвижимого имущества, причем последний, так называемый дополнительный, договор был заключен сторонами уже после государственной регистрации перехода права собственности на данный объект недвижимости, которая была осуществлена в сентябре 2004 года.

Поскольку дополнительный договор купли-продажи недвижимого имущества не прошел государственной регистрации в регистрирующем органе, он признается недействительным; в связи с этим стоимость реализации нежилого помещения определяется на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного сторонами в августе 2004 года.

Кроме того, так называемый дополнительный договор купли-продажи недвижимого имущества содержит положения, которые не отвечают нормам, установленным параграфом 7 главы 30 ГК РФ для договоров продажи недвижимости, которые в силу специфики самого предмета купли-продажи не могут заключаться по принципу так называемых смешанных договоров.

В частности, пункт дополнительного договора купли-продажи недвижимого имущества о прощении долга продавца перед покупателем в размере, эквивалентном вновь установленной в этом дополнительном договоре стоимости реализации данного нежилого помещения на дату подписания договора, связан с предметами совсем других договоров, из которых возникли денежные обязательства продавца как должника перед покупателем как кредитором (в частности, договоров займа и дарения). Следовательно, пункт о прекращении денежного обязательства должника в отношении кредитора должен относиться к предмету того договора, из которого возникло само это обязательство.

Вместе с тем содержание вышеуказанного пункта дополнительного договора купли-продажи недвижимого имущества о прощении долга продавца перед покупателем дает основание полагать, что продавцом нежилого помещения наряду с доходом от реализации этого помещения получен также доход в размере прощенного покупателем долга, который в данном случае тоже является объектом обложения налогом на доходы физических лиц.

Смотрите так же:  Страховка кемерово 2019

С учетом вышеизложенного физическому лицу, выступающему продавцом недвижимого имущества, в декларации по налогу на доходы за 2004 год в составе полученных доходов следует указать сумму реализации нежилого помещения согласно договору купли-продажи, заключенному сторонами в августе 2004 года (1 000 000 руб.), а также сумму дохода в размере прощенного ему покупателем нежилого помещения долга согласно условиям дополнительного договора купли-продажи от октября 2004 года (600 000 руб.).

Поскольку вышеуказанные доходы подлежат обложению налогом на доходы по ставке 13 %, продавец нежилого помещения при определении налоговой базы по налогу на доходы за 2004 год в отношении полученных им в налоговом периоде доходов, облагаемых налогом по ставке 13 %, вправе уменьшить такие доходы на сумму полагающихся ему налоговых вычетов, предусмотренных ст. 218-221 НК РФ, в частности, на сумму имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Учитывая, что государственная регистрация права на недвижимое имущество была осуществлена его собственником в апреле 2004 года, налогоплательщик, реализовавший нежилое помещение, вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, полученной им от продажи этого имущества, которое находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет, и при этом сумма вычета не может превышать 125 000 руб.

Вместо использования имущественного налогового вычета в пределах 125 000 руб. налогоплательщик вправе уменьшить полученный им от продажи имущества доход, который определяется на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного сторонами в августе 2004 года, на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого нежилого помещения. В данном случае эти расходы определяются на основании договора инвестирования, заключенного в 2002 году со строительной организацией, на сумму 300 000 руб.

Для получения имущественного налогового вычета физическое лицо, реализовавшее нежилое помещение, по окончании налогового периода обязано представить в налоговый орган по месту жительства декларацию по налогу на доходы, составленное в произвольной форме письменное заявление, а также документы, подтверждающие право налогоплательщика на имущественный налоговый вычет. Такими документами в данном случае являются договор инвестирования строительства; платежные документы, подтверждающие направление налогоплательщиком денежных средств на инвестирование строительства; документы, подтверждающие право собственности на нежилое помещение; договор купли-продажи этого нежилого помещения; документы, подтверждающие суммы полученного налогоплательщиком от продажи имущества дохода.

На основании вышеприведенного анализа ошибок, допущенных сторонами договора купли-продажи нежилого помещения, можно вполне обоснованно сделать вывод о том, что налогоплательщик не сможет предъявить налоговому органу документы, подтверждающие получение им дохода от продажи этого нежилого помещения в размере, предусмотренном основным договором купли-продажи недвижимости (то есть в сумме 1 000 000 руб.), который был заключен сторонами в августе 2004 года, поскольку, исходя из условий дополнительного договора купли-продажи, заключенного сторонами в октябре 2004 года, покупатель нежилого помещения фактически не уплачивал продавцу вышеуказанную сумму.

Таким образом, в данном случае налогоплательщик, реализовавший нежилое помещение, вследствие несоблюдения сторонами договора требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, не вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в связи с продажей этого нежилого помещения.

Рассмотрим другой пример, когда в результате неправильного толкования налогоплательщиками норм законодательства, касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество, возник конфликт с налоговыми органами по поводу размера предоставленного налогоплательщикам имущественного налогового вычета в связи с продажей принадлежавшего им на праве общей долевой собственности нежилого помещения.

Три физических лица приобрели в 2000 году на праве общей долевой собственности находящийся в ветхом состоянии жилой дом за 60 000 руб. В 2001 году они получили разрешение на снос купленного дома и строительство нового жилого дома. В этом же году собственниками был произведен снос старого дома и начато строительство нового дома.

В 2002 году выданное ранее разрешение было отменено, а взамен вышеуказанные физические лица получили новое разрешение, согласно которому им было дано право на строительство нежилого административного здания вместо жилого дома. В августе 2003 года, когда готовность строящегося административного здания достигла 70 %, дольщики договорились о продаже этого не завершенного строительством объекта; в связи с этим они получили свидетельство о государственной регистрации прав на вновь создаваемое недвижимое имущество.

В соответствии с договором купли-продажи не завершенного строительством административного здания в ноябре 2003 года вышеуказанный объект был продан тремя его собственниками организации за 600 000 руб. Передаточный акт о передаче вновь создаваемого объекта недвижимости продавцами и принятии его покупателем был подписан сторонами в декабре 2003 года. Денежные средства были перечислены организацией-покупателем на банковские счета каждого из дольщиков в размере по 200 000 руб. в декабре 2003 года.

Физические лица, получившие доход от реализации недвижимого имущества, представили в налоговые органы по месту жительства декларации по налогу на доходы за 2003 год и заявления на предоставление имущественного налогового вычета в размере дохода, полученного от продажи принадлежавшего им имущества, поскольку они полагали, что владели имуществом более трех лет.

Налоговые органы отказали налогоплательщикам в предоставлении вышеуказанного вычета в связи с тем, что, по мнению налоговых органов, реализованное имущество находилось в собственности налогоплательщиков менее трех лет.

Рассмотрим, насколько правомерны действия обеих сторон конфликта.

Первоначально приобретенный дольщиками в 2000 году объект недвижимого имущества был снесен, то есть фактически был уничтожен; в результате этого право собственности владельцами этого объекта было утрачено еще в 2001 году сразу же после его сноса. Наряду с утратой права собственности на снесенный жилой дом налогоплательщики утратили право на получение в связи с приобретением жилого дома имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Вместе с тем в 2001 году между дольщиками возникли новые правоотношения, связанные со строительством нового жилого дома, которые вновь изменились в 2002 году в результате изменения назначения вновь создаваемого объекта недвижимости. При этом налогоплательщики вновь утратили право на получение имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, но теперь уже в связи со строительством нового жилого дома.

Таким образом, три физических лица, приобретшие в 2000 году на праве общей долевой собственности жилой дом, в 2002 году фактически (но не юридически) стали совладельцами не завершенного строительством административного здания, которое возводилось на том же земельном участке и которое они решили продать в 2003 году.

Поскольку согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этого права, то продавцы такого недвижимого имущества, прежде чем распорядиться своим правом собственности, были обязаны зарегистрировать его в порядке, предусмотренном Законом N 122-ФЗ. В соответствии с п. 1 ст. 2 данного Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Поэтому в данном случае именно государственная регистрация является единственным доказательством существования у совладельцев не завершенного строительством административного здания зарегистрированного права на вновь создаваемое недвижимое имущество, и такое право может быть оспорено только в судебном порядке.

В рассматриваемом нами случае государственная регистрация права на вновь создаваемое недвижимое имущество состоялась в августе 2003 года, а в ноябре 2003 года совладельцы заключили договор продажи этого недвижимого имущества. Передача вновь создаваемого объекта недвижимости продавцами и принятие его покупателем, так же как и оплата за реализуемое имущество, были произведены в декабре 2003 года.

Таким образом, в данном случае физические лица, получившие в 2003 году доходы от продажи не завершенного строительством объекта нежилого недвижимого имущества, принадлежавшего этим лицам на праве общей долевой собственности менее трех лет, имеют право на получение имущественного налогового вычета в сумме, не превышающей 125 000 руб. При этом исчисленный в соответствии с установленным нормативом размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле, то есть 125 000 руб. : 3 = 41 667 руб.

Следовательно, налоговые органы правомерно отказали налогоплательщикам в предоставлении имущественного налогового вычета в размере дохода, полученного ими в налоговом периоде от продажи принадлежавшего им на праве собственности недвижимого имущества, предусмотренного подпунктом 1 п. 1 ст. 220 НК РФ для случаев, когда так называемое иное имущество находилось в собственности налогоплательщиков три года и более.

Возможно Вас заинтересует:

  • Швейцария пособие на ребенка С 1 января Швейцария начала новую жизнь |1er janvier : les nouvelles réglementations Автор: Людмила Клот, Берн, 2. 01. 2013 Просмотров:4982 Федеральный дворец в Берне (© NashaGazeta.ch) Семейный бюджет В январе швейцарцы начнут больше платить: с […]
  • Мировой суд г Октябрьский рб Мировой суд г Октябрьский рб Судебный участок № 1 по г.Октябрьскому Республики Башкортостан Аппарат мирового судьи Помощник мирового судьи Маленкова Марина Викторовна Телефон: 8 (34767) 5-48-64 факс 8 (34767) 5-48-64 Секретарь аппарата мирового […]
  • Страхование ответственности адвоката Статья 19. Страхование риска ответственности адвоката Статья 19. Страхование риска ответственности адвоката Адвокат осуществляет в соответствии с федеральным законом страхование риска своей профессиональной имущественной ответственности за […]
  • Повторный штраф за тонировку с 1 января 2019 года Штраф за тонировку в 2019 году Добрый день, уважаемый читатель. В этой статье речь пойдет об особенностях тонировки автомобилей в 2019 году, а также о возможных наказаниях за нанесение на стекло тонировочной пленки. Кроме того, поговорим и о […]
  • Требования при установке газового оборудования в частном доме Требования к установке газового котла: что нужно и полезно знать о процедуре подключения? Установка газового оборудования (котла) является практической необходимостью в холодную пору года. Газовые котлы бывают напольного и настенного типа фиксации. […]
  • Образец заявления о смене фамилии после замужества на работе Образец заявления в отдел кадров о смене фамилии при вступлении в брак Форма заявления не установлена Действительно, в такой ситуации приказ по кадрам нельзя выпустить без соответствующего заявления. И сразу скажем, что единая форма для таких […]

Author: admin