Доход от продажи квартиры налоговый вычет

Налог на доход от продажи квартиры


Ранее мы разбирали Имущественный вычет при покупке квартиры, Увеличить налоговый вычет за квартиру, Возврат налога при покупке квартиры, порядок действий, список документов. После этого у моих читателей появилось большая масса вопросов, которые я разберу в этой статье. Традиционно статья разбита на подтемы:

1. Если расходов на приобретение квартиры не было
2. Если собственников несколько
3. Если разный срок владения долями
4. Если один из продавцов несовершеннолетний ребенок
5. Если за год продано несколько квартир
6. Сколько раз в жизни можно воспользоваться льготой
7. Продажа с целью улучшения жилищных условий
8. Если продажа и покупка совершаются в один календарный год (налоговый период)
9. Продажа старой и покупка новой квартиры
10. Каков порядок исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) с доходов

Если расходов на приобретение квартиры не было

Если собственников несколько

При реализации имущества, находившегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности), то есть налоговый вычет предоставляется на отдельный продаваемый объект, а не отдельному физическому лицу.

Предоставление имущественного налогового вычета при продаже долей, в частности, в жилом доме или квартире, в системной связи с нормами гражданского и жилищного законодательства означает, что вычет в размере 1000000 рублей может быть предоставлен налогоплательщику в полном объеме, только если самостоятельным объектом договора купли – продажи является выделенная в натуре доля жилого дома или квартиры (например, комната), но не доли в комнате или неделимой квартире.

Если объектом продажи является доля квартиры (жилого дома), пусть и по отдельному договору купли – продажи, являющаяся долей в праве на квартиру (жилой дом), соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между сособственниками этого имущества пропорционально долям участников в праве общей собственности.

Если разный срок владения долями

Если один из продавцов несовершеннолетний ребенок

Поскольку в вышеуказанных сделках часто участвуют несовершеннолетние дети, то за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны, которые являются законными представителями несовершеннолетнего физического лица – налогоплательщика.

Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц, признаются физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации.

Налогоплательщик может участвовать в отношениях, регулируемых законодательством о налогах и сборах через законного представителя.

Налогоплательщик вправе представить налоговую декларацию через своего представителя.

Из вышеизложенного следует, что от имени несовершеннолетнего ребенка, получившего подлежащий налогообложению доход от продажи квартиры, принадлежавшей ему на праве собственности, и имеющего право на получение имущественного налогового вычета налоговую декларацию заполняет его родитель, как законный представитель ребенка. Налоговое уведомление на уплату налога, подлежащего уплате в бюджет в соответствии с декларацией, оформляется на имя ребенка, также как и лицевой счет, и выдается на руки родителю (представителю) ребенка. Уплату налога от имени ребенка осуществляет также его родитель как законный представитель.

Если за год продано несколько квартир

В то же время надо помнить, что имущественный налоговый вычет уменьшает совокупный годовой доход, в том числе и совокупную сумму дохода, полученного от продажи недвижимости за весь календарный год, а не доход по каждому объекту в отдельности. То есть прежде чем вычитать, надо сложить.

Предположим, гражданин продал в течение года две квартиры стоимостью 3100 000 рублей и 2 800 000 рублей, обе были в его собственности менее 3-х лет. Он решил воспользоваться имущественным налоговым вычетом 1 000 000 руб. Облагаться налогом 13% будет сумма 4 900 000 руб.

При этом Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России не ограничивают количество объектов недвижимости, при продаже которых может быть получен имущественный налоговый вычет.

Таким образом, по каждому объекту недвижимости, в отношении которого налогоплательщик заявляет вычет в сумме документально подтвержденных расходов по его приобретению, размер налоговой базы определяется отдельно. По объектам, в отношении которых такие расходы налогоплательщиком не подтверждаются, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей за налоговый период.

Сколько раз в жизни можно воспользоваться льготой

Продажа с целью улучшения жилищных условий

Если продажа и покупка совершаются в один календарный год (налоговый период)

Если продавец недвижимого имущества ещё не использовал свое право на получение имущественного налогового вычета в связи с приобретением жилья, то такая сумма имущественного вычета будет уменьшать другие полученные им доходы, в том числе доходы от продажи личного имущества.

Например, человек продает квартиру и покупает частный дом, при этом имущественный вычет при покупке жилья он не заявлял. Значит, полученные от продажи квартиры доходы он вправе уменьшить:

– на имущественный налоговый вычет, связанный с продажей квартиры (или на расходы на приобретение квартиры);
– на имущественный налоговый вычет, связанный с покупкой частного дома;
– на другие налоговые вычеты, предусмотренные законодательством РФ.

Продажа старой и покупка новой квартиры

Добрый день Евгений!

Квартиру в 2009г купили за 1450000руб, хотим продать в 2012г за 2000000руб,и купить за 2500000руб.

Если будет на момент продажи квартира в собственности менее 3лет и если более 3лет, то какие будут налоги с продажи?
Ситуация 1. Квартира находилась в собственности три года и больше

Доходы от продажи ЛЮБОГО имущества (в том числе квартир), которое находилось в собственности человека три года и больше налогом не облагают. Эта льгота установлена п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ.

Ситуация 2. Квартира находилась в собственности меньше трех лет

В такой ситуации, если обе сделки прошли в одном и том же году, вы получаете право на два налоговых вычета. Вычет — эта некая сумма, установленная законом, которая уменьшает ваши доходы, облагаемые налогом.

Первый вычет предоставляется продавцам недвижимости. Он установлен пп 1 п 1 ст. 220 Налогового кодекса. Его максимальная сумма составляет 1 000 000 руб. Вместо использования первого вычета вы вправе при расчете налога уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов по ее покупке. Вам это будет выгоднее.

Второй вычет предоставляется покупателям недвижимости. Он установлен пп 2 п 1 ст. 220 Налогового кодекса. Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. При этом максимальный размер второго вычета ограничен. Независимо от стоимости квартиры его размер не может превышать 2 000 000 руб. Итак, после уменьшения доходов от продажи на сумму расходов по покупке ваш доход, облагаемый налогом, составит:

2 000 000 (продажня стоимость квартиры) — 1 450 000 (расходы на ее покупку) = 550 000 руб.

Как я сказал выше вы также вправе использовать вычет, предоставляемый покупателям квартир. После его применения ваш доход, составит:

550 000 (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом) — 2 000 000 руб. (общая сумма второго вычета) = 0 руб.

В результате доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, часть не использованного вами второго вычета, перейдет на следующий год. Эта часть составит 1 450 000 руб. (из положенных 2 000 000 руб. вы использовали лишь 550 000 руб.). Данная сумма будет уменьшать ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем году.

P.S. В ответе я предполагаю, что квартира куплена и продана одним человеком.

Каков порядок исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) с доходов

налогоплательщики — физические лица самостоятельно исчисляют НДФЛ, подлежащий уплате в соответствующий бюджет, исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основании заключенных договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества.

Налогоплательщики, получившие доходы, обязаны представить в налоговый орган по месту своего жительства декларацию по НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет и исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Следовательно, налогоплательщик, получивший в прошлом году доход, облагаемый по ставке 13%, обязан:

представить в налоговый орган по месту своего учета не позднее 30 апреля этого года налоговую декларацию по НДФЛ (форма 3-НДФЛ) за прошлый год
в срок не позднее 15 июля самостоятельно сосчитать и уплатить в бюджет налог.

Для получения полной информации по всем существующим налоговым вычетам, пройдите по ссылке Возврат подоходного налога, обзор

Назад | | Вверх

Как рассчитать налог если вы продали старую и купили новую квартиру. Учет расходов по покупке при расчете налога с продажи квартиры. Применение вычетов.

Простой вариант — вы владели проданной квартирой три года и больше (по квартирам, купленным с 1 января 2016 года — 5 лет). Тогда все просто — с дохода от продажи квартиры налог платить не надо. Об этом говорится в пункте 17.1 статьи 217 Налогового кодекса. А покупая другую вы получаете право на имущественный вычет для покупателей. Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. Причем она ограничена законом. Вне зависимости от стоимости купленной квартиры этот вычет не может быть больше 2 000 000 руб. (без учета расходов на оплату процентов по ипотечному кредиту). Как работают вычеты вы можете почитать по ссылке. О том, как оформить и получить имущественный вычет также смотрите по ссылке.

Как быть если вы владели проданной квартирой меньше трех (или пяти) лет? Здесь ситуация усложняется. Ниже мы рассмотрим ее подробней.

СОДЕРЖАНИЕ

Можно ли учесть расходы на покупку новой квартиры?

Можно. Но по специальным правилам и с некоторыми ограничениями. Доходы, облагаемые налогом (в том числе и от продажи квартиры), ни на какие расходы не уменьшаются в принципе. Но они могут быть уменьшены на налоговые вычеты. Вычет — это определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает ваши доходы при расчете налога. В результате сумма дохода становится меньше. Уменьшается и сам налог. Продав и купив квартиру вы получаете право на два вычета: как продавец недвижимости и как покупатель недвижимости.

Используем два вычета: для продавцов и для покупателей

Если сделки по продаже и покупке квартиры были в одном и том же году (. ), вы получаете право на два налоговых вычета одновременно. Небольшие исключения из этого правила. Два вычета можно получить и при условии:

  • новая квартира куплена РАНЬШЕ чем продана старая (или обе сделки прошли в одном и том же году);
  • вы имеете право на вычет как покупатель жилой недвижимости (то есть раньше вы не пользовались этим вычетом или не полностью использовали его сумму и квартира была приобретена не у близкого родственника).

Например, вы купили квартиру в 2017 году (или еще раньше), а продали в 2018 году. По купленной квартире вычет заявлен не был и раньше вы им никогда не пользовались. Тогда в 2018 году вы можете заявить два вычета одновременно: как продавец и как покупатель квартиры. Другой вариант. Вы получили квартиру по наследству в 2017 году, продали ее и на вырученные деньги купили новую квартиру также в 2017 году. Вы также имеете право на 2 вычета: как продавец унаследованной квартиры и как покупатель новой квартиры.

Первый вычет предоставляется продавцам недвижимости. Он установлен подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Его максимальная сумма — 1 000 000 руб. Для справки: вместо использования этого вычета вы вправе уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов по ее покупке, которые подтверждены документально. Это более выгодно, если расходы на покупку превышают 1 000 000 руб. (то есть сумму вычета). Подробней об этом читайте в статье «Налог с продажи квартиры».

Внимание!

С 1 января 2016 года изменились правила определения доходов от продажи недвижимости, которая была приобретена после 1 января 2016 года. В ряде случаев такой доход считают исходя из 70% от кадастровой стоимости комнаты, квартиры, дома, земли. Подробности смотрите по ссылке.

Второй вычет предоставляется покупателям недвижимости. Он установлен подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. Максимальный размер второго вычета также ограничен. Независимо от покупной стоимости квартиры его размер не может быть больше 2 000 000 руб. (без учета расходов на уплату процентов по ипотечному кредиту, если таковые были). Подробнее о том, как получить вычет по квартире смотрите по ссылке.

Ваш доход, облагаемый налогом при продаже и покупке квартиры, будет рассчитан по формуле:

Оба вычета могут превысить доход от продажи квартиры. В результате доход будет равен нулю (или составит отрицательную сумму). Тогда налог платить не нужно. Оба вычета могут быть меньше дохода от продажи квартиры. Тогда налог (13%) нужно заплатить с суммы превышения.

Пример
Вы продаете старую квартиру и покупаете новую. Обе сделки проходят в одном и том же году. Проданной квартирой вы владели меньше трех лет.

Ситуация 1
Доход от продажи старой квартиры 6 000 000 руб. Покупная стоимость новой 3 800 000 руб. (максимальный вычет по ней — 2 000 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
6 000 000 руб. — 1 000 000 руб. = 5 000 000 руб., где:

— 6 000 000 — доход от продажи старой квартиры;
— 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
— 5 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
5 000 000 руб. — 2 000 000 руб. = 3 000 000 руб., где:

— 5 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;
— 2 000 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
— 3 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит:
3 000 000 руб. х 13% = 390 000 руб.

Как видно из примера расходы на покупку новой квартиры (3 800 000) можно учесть только в пределах максимальной суммы вычета для покупателей — 2 000 000 руб. Разница между этими суммами (1 800 000) «сгорает» и в расчетах никак не участвует. Поэтому учесть расходы на покупку в полной сумме никак не получится.

Ситуация 2
Доход от продажи старой квартиры 4 000 000 руб. Покупная стоимость новой 1 700 000 руб. (максимальный вычет по ней — 1 700 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
4 000 000 руб. — 1 000 000 руб. = 3 000 000 руб., где:

— 4 000 000 — доход от продажи старой квартиры;
— 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
— 3 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
3 000 000 руб. — 1 700 000 руб. = 1 300 000 руб., где:

— 3 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;
— 1 700 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
— 1 300 000 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит:
1 300 000 руб. х 13% = 169 000 руб.

Здесь расходы на покупку новой квартиры будут учетны полностью. Расходы на ее приобретение (1 700 000) не превышают максимальной суммы вычета для покупателей недвижимости (2 000 000).

Ситуация 3
Доход от продажи старой квартиры 1 450 000 руб. Покупная стоимость новой 1 900 000 руб. (максимальный вычет по ней — 1 900 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
1 450 000 руб. — 1 000 000 руб. = 450 000 руб., где:

— 1 450 000 — доход от продажи старой квартиры;
— 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
— 450 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
450 000 руб. — 1 900 000 руб. = 0 руб., где:

— 450 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;
— 1 900 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
— 0 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного вами второго вычета. Она составит:
1 900 000 руб. — 450 000 руб. = 1 450 000 руб., где:

— 1 900 000 — сумма положенного вам вычета для покупателей недвижимости;
— 450 000 — сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована;
— 1 450 000 — сумма недоиспользованного вычета для покупателей недвижимости.

Из положенных вам 1 900 000 руб. вы использовали лишь 450 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 450 000 руб.

Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).

Ситуация 4
Доход от продажи старой квартиры 1 900 000 руб. Покупная стоимость новой 2 300 000 руб. (максимальный вычет по ней — 2 000 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
1 900 000 руб. — 1 000 000 руб. = 900 000 руб., где:

— 1 900 000 — доход от продажи старой квартиры;
— 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
— 900 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
900 000 руб. — 2 000 000 руб. = 0 руб., где:

— 900 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;
— 2 000 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
— 0 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного вами второго вычета. Она составит:
2 000 000 руб. — 900 000 руб. = 1 100 000 руб., где:

— 2 000 000 — сумма положенного вам вычета для покупателей недвижимости;
— 900 000 — сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована;
— 1 100 000 — сумма недоиспользованного вычета для покупателей недвижимости.

Из положенных вам 2 000 000 руб. вы использовали лишь 900 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 100 000 руб.

Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).

Ситуация 5
Доход от продажи старой квартиры 650 000 руб. Покупная стоимость новой 1 300 000 руб. (максимальный вычет по ней — 1 300 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
650 000 руб. — 1 000 000 руб. = 0 руб., где:

— 650 000 — доход от продажи старой квартиры;
— 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
— 0 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

В этой ситуации второй вычет не был использован вообще (в нем нет необходимости). Поэтому он был недоиспользован в полной сумме (1 300 000). Он может уменьшать другие доходы облагаемые налогом (например, заработную плату) или переносится на следующий и все последующие годы до его полного использования.
———————————

Вычет как покупатель квартиры вы вправе получить даже если новая квартира не покупалась. Тогда он заявляется по старой (то есть проданной) квартире. Факт ее продажи никакого значения не имеет. Главное — чтобы вы имели право на вычет как покупатель недвижимости. То есть должны выполняться следующие условия:

  • у вас были расходы на приобретение старой квартиры и она куплена не у ближайших родственников;
  • раньше вычетом вы никогда не пользовались или не использовали его сумму полностью (по квартирам приобретенным с 2014 года).

Подробнее о том, как получить вычет при покупке квартиры читайте по ссылке. Но если вы хоть раз в жизни этим вычетом уже пользовались, то второй раз вам его не предоставят. Ни по старой, ни по новой квартире.

Пример
Вы продаете старую квартиру. Она была приобретена год назад. Расходы на ее покупку составили 1 800 000 руб. Доход от продажи квартиры составляет 2 300 000 руб. Вычетом как покупатель недвижимости вы никогда не пользовались.

Доход от продажи квартиры вы вправе уменьшить:

— на имущественный вычет для продавцов квартир (1 000 000 руб.) или на расходы по покупке этой квартиры (1 800 000 руб.). Для вас выгоден второй вариант — расходы;
— на имущественный вычет для покупателей квартир. В вашем случае он будет равен расходам на покупку квартиры — 1 800 000 руб.

После уменьшения дохода от продажи на расходы по покупке (вместо первого вычета) сумма дохода, облагаемая налогом, составит:
2 300 000 руб. — 1 800 000 руб. = 500 000 руб., где:

— 2 300 000 — доход от продажи старой квартиры;
— 1 800 000 — расходы на покупку проданной квартиры, на который емуньшается доход (вместо использования вычета для продавцов);
— 500 000 — доход, облагаемый налогом, после уменьшения дохода на расходы.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
500 000 руб. — 1 800 000 руб. = 0 руб., где:

— 500 000 — доход, облагаемый налогом, после использования уменьшения дохода на расходы;
— 1 800 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
— 0 — доход, облагаемый налогом.

В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного второго вычета. Она составит:
1 800 000 руб. — 500 000 руб. = 1 300 000 руб., где:

— 1 800 000 — сумма положенного вам вычета для покупателей недвижимости;
— 500 000 — сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована;
— 1 300 000 — сумма недоиспользованного вычета для покупателей недвижимости.

Из положенных вам 1 800 000 руб. вы использовали лишь 500 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 300 000 руб. Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).
—————————-

Как заявить два вычета при продаже и покупке квартиры

Оба вычета нужно указать в одной декларации по налогу (форма 3-НДФЛ), которую вы должны сдать по итогам того года, в котором продана квартира и получен доход. Право на вычет для продавцов недвижимости (1 000 000) никак подтверждать не нужно. Он предоставляется автоматически. Право на вычет для покупателей недвижимости нужно обосновать. Для этого к декларации прилагают копии документов, которые подтверждают факт покупки и оплаты квартиры (договор купли-продажи, выписка из госреестра прав на недвижимость, расписка продавца в получении от вас денег и т.д.).

Возможны ли споры с налоговиками или о чем тут спорить?

Зачастую некоторые налоговики (да и независимые «специалисты») считают, что вы вправе использовать только один вычет (для продавцов), а лишь потом заявлять другой (для покупателей). Проще говоря с вас просят заплатить налог со стоимости проданной квартиры, а в последствии предлагают заявить о его возврате. Аргументы приводятся самые нелепые. Например, что «зачет налогов по разным категориям плательщиков не допускается» (это не выдумка, это мы взяли с нашего же сайта). Это полный бред, который абсолютно не законен.

Доход человека, облагаемый налогом, определяется в виде разницы между суммой всех полученных доходов и суммой ВСЕХ положенных вычетов. Об этом черным по белому написано в пункте 3 статьи 210 Налогового кодекса. Продав и купив квартиру в одном и том же году вы получаете право на ДВА вычета.

Отметим, что аналогичного мнения придерживается и Минфин России. Согласно письму министерства от 19 февраля 2013 г. N 03-04-05/9-115 (цитата):

«. если в одном налоговом периоде налогоплательщик продал квартиру, а затем приобрел новую, он может воспользоваться каждым из вышеупомянутых имущественных налоговых вычетов при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса, не пользовался».

Аналогичная точка зрения отражена во множестве других писем министерства (см., например, письмо Минфина от 5 июля 2013 г. N 03-04-05/25962, от 22 апреля 2013 г. N 03-04-05/7-397, от 19 апреля 2013 г. N 03-04-05/4-385, от 19 апреля 2013 г. N 03-04-05/7-393 и т. д.).

К слову сказать мы уже спорили по этому вопросу (обсуждение смотри по ссылке). Вариант налоговиков «прокатывает» только в одном случае: если вы продали квартиру в одном году (например, 2017-ом), а купили в следующем (например, в 2018-ом). В такой ситуации в 2017 году вы действительно вправе заявить лишь один вычет — для продавцов. А второй вы будете заявлять по окончании 2018 года. Причем второй вычет будет уменьшать лишь те доходы, которые получены с 1 января 2018 года. Поэтому доход от продажи квартиры они не уменьшат.

Что нужно знать при продаже и покупке квартиры для расчета налога

1. Если квартира продана и куплена в одном и том же году вы получаете право на ДВА вычета одновременно: для продавцов и для покупателей. Это же правило действует при условии, что одна квартира была куплена раньше, чем другая продана и по купленной квартире вычет не заявлялся.

2. Второй вычет (для покупателей) предоставляется только при условии, что раньше вы никогда им не пользовались (или вы его недоиспользовали по имуществу, купленному после 1 января 2014 года). Подробнее о том как использовать вычет при покупке квартиры читайте по ссылке.

3. Сперва вы уменьшаете доход на первый вычет (для продавцов). Если после этого доход остается — вы уменьшаете его на второй вычет. Причем уменьшается не только доход от продажи квартиры, но и другие ваши доходы, полученные в течение года и облагаемые налогом по ставке 13 процентов (например, зарплата). Если вы полностью перекрыли все доходы но сумма вычета осталась не закрытой (то есть вы использовали не всю сумму второго вычета) она переносится на следующий и последующие годы (до ее полного использования).

4. Сумма первого вычета (для продавцов) не может превышать доход от продажи квартиры. Например, если доход составил 750 000 руб., то и вычет составит эту же сумму. Если доход составил 1 350 000 руб., то вычет будет равен его максимальному размеру 1 000 000 руб. Подробнее смотрите Ситуацию 5 в примере.

5. Сумма второго вычета равна стоимости купленной квартиры, но не больше 2 000 000 руб. Если новая квартира стоит 1 500 000 руб., то и вычет будет в этой же сумме. Если она стоит 5 700 000 руб., то максимальная сумма вычета — 2 000 000 руб. Она может быть увеличена лишь на проценты по ипотечному кредиту (если вы брали новую квартиру в ипотеку).

Портал «Ваши налоги»
2018

____________________________________________________________________________________________________________________

ВНИМАНИЕ!

НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ «КОММЕНТИРОВАТЬ». ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА.
ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ КНОПКА «ЗАДАТЬ ВОПРОС НА САЙТ».

ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ

огромное спасибо создателям сайта, специалистам, консультантам. вы делаете важную и нужную работу. спасибо за профессионализм и аргументированность каждой позиции и за ссылки на официальные документы и разъяснения- только они помогают в «беседах» с налоговыми инспекциями на местах. успехов и процветания!

Благодарю! Всё расписано предельно понятно и чётко, очень помогли, спасибо!

Спасибо создателям сайта за подробные разъяснения и примеры. Хотелось бы еще разъяснений о праве на вычеты при продаже и покупке недвижимости для неработающих пенсионеров, которые получают только пенсию..

Налоговый вычет при продаже квартиры

Продав недвижимость, человек получает доход, который, согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Налог должны платить все, но по разным ставкам. Так, налоговым резидентам (гражданам, проживающим на территории страны более 183 дней в течение 12 месяцев) НДФЛ начисляется по ставке 13%, нерезидентам – 30%. За несовершеннолетних собственников проданной квартиры или дома налоги платят родители или опекуны.

Как уменьшить налог при продаже квартиры

Из общего правила имелось исключение: если недвижимость находилась в собственности более трех лет, то продавший ее владелец освобождался не только от уплаты налога, но и от обязанности подавать декларацию о доходах в налоговый орган.

С 1 января 2016 года ситуация кардинально изменилась. В соответствии с ФЗ-382, принятым в ноябре 2014-го, период «налогооблагаемого» владения увеличен до пяти лет. Условие о пятилетнем периоде владения распространятся только на объекты недвижимого имущества, приобретенные после 1 января 2016 года.

Льготный срок в три года сохранился в следующих случаях:

  • недвижимость была приватизирована;
  • недвижимость унаследована от члена семьи или близкого родственника либо подарена налогоплательщику членом семьи или близким родственником;
  • недвижимость приобретена в собственность по договору пожизненной ренты.

В определении «точки отсчета» начала владения также есть нюансы. Надо помнить, что человек становится владельцем недвижимости не в день покупки, а с даты, проставленной в свидетельстве о государственной регистрации права собственности. Если квартира куплена по договору долевого участия, то с момента подписания акта приема-передачи. Если приобретена в жилищно-строительном кооперативе, то отсчитывать пять лет придется от даты, указанной в справке о полной выплате пая. Если жилье досталось по наследству, то срок исчисляется со дня смерти прежнего владельца, вне зависимости от того, когда наследник вступил в свои права и зарегистрировал право собственности.

Случается, что право собственности в реестре приходится регистрировать заново – из-за изменения величины долей, узаконенных перепланировок. Но это не влияет на определение периода владения недвижимостью. Срок владения квартирой будет отсчитываться по-прежнему – с момента первой регистрации права собственности в Росреестре.

Иногда по каким-то причинам ждать три года невозможно – недвижимость срочно нужно продать. Налог в таком случае можно уменьшить тремя легитимными способами.

1. Представить в налоговую инспекцию документы о расходах на приобретение данного объекта. В этом случае НДФЛ будет взиматься только с разницы между ценой покупки и продажи, если она есть.

2. Если расходы на приобретение жилья подтвердить невозможно, предусмотрен налоговый вычет в размере 1 млн руб., на который можно уменьшить доход от продажи недвижимости. Получать этот «бонус» от государства можно сколько угодно раз, но только по одному объекту в год (или делить вычет между проданными одновременно квартирой, дачей, гаражом).

Ранее вычет в миллион рублей нередко использовался продавцами недвижимости для ухода от уплаты НДФЛ – в договоре купли-продажи эта сумма указывалась в качестве цены продажи объекта. Но с 2016 года лазейка закрыта. Введено минимальное значение налоговой базы, которое не зависит от того, какая сумма указана в договоре. Если объект продан по явно заниженной цене, все равно придется уплатить налог с суммы, равной 70% кадастровой стоимости объекта.

3. Если в год продажи квартиры человек сразу покупает себе новое жилье, то он имеет право на получение налогового вычета – с суммы затрат на приобретение недвижимости. Подав сразу два заявления – на уплату НДФЛ с продажи имущества и на получение вычета в связи с покупкой жилья, можно «обнулить» долг перед государством. Но это возможно только в том случае, если право на имущественный налоговый вычет при продаже не было использовано ранее.

Как рассчитать налог при продаже квартиры в 2018 году

В первые месяцы наступившего года возникает много вопросов у граждан, продавших свое жилье в прошлом году:

  • надо ли платить налог с продажи квартиры в 2018 году;
  • если надо, то в какой сумме;
  • есть ли какие-либо льготы при расчете налога;
  • надо ли заполнять и сдавать налоговую декларацию.

Ответы на эти и другие вопросы вы узнаете из нашей статьи.

Когда платится налог с продажи квартиры

По налоговому законодательству все продавцы жилья делятся на две большие группы:

  1. те, кто не обязан отчитываться перед государством за действия со своими квартирами, комнатами или домами;
  2. кого государство обязывает давать отчет о продаже своего жилья.

К первой группе относятся граждане, владеющие своим жилым помещением более определенного срока. Срок этот указан в Налоговом кодексе: если жилье получено в собственность до 1 января 2016 года, то это 3 года или 36 месяцев непрерывного владения. С 2016 года этот срок увеличен до 5 лет (60 месяцев владения).

Трехлетний период оставлен только для тех владельцев, которые получили свое жилое помещение в процессе приватизации, в порядке наследования или дарения от близких родственников. Сюда же относится и получение жилья по договору пожизненной ренты.

ПРИМЕР 1. Дьяконов В.А. купил квартиру и получил свидетельство на право владения ею от 5 марта 2014 года. В феврале 2018 года он эту квартиру продает. Так как квартира куплена до введения нового закона, то срок владения должен быть не менее трех лет. Считаем: 2014 год — 10 месяцев, 2015 год — 12 месяцев, 2016 год — 12 месяцев. В 2017 году уже было более 36 месяцев, значит, при продаже жилья в 2018 году Дьяконов не обязан отчитываться о продаже и платить подоходный налог с продажи квартиры.

Во вторую группу входят те граждане, которые продали жилье, находящееся в их собственности менее утвержденного законом срока.

ПРИМЕР 2. Сердокову П.И. придется заплатить налог при продаже квартиры, полученной по наследству, так как право собственности он получил в сентябре 2016 года, а продал в январе 2018 года: то есть, не исполнилось еще 3 лет владения наследной жилплощадью.

Порядок уплаты налога с продажи квартиры в 2018 году

Чтобы разобраться с порядком расчета и уплаты налога подробнее, надо знать условия при продаже:

  1. срок владения (менее 3 или 5 лет);
  2. кадастровая стоимость продаваемого объекта;
  3. применяемая льгота при расчете налога.

По первому пункту всё предельно ясно: если бы жилплощадь была в собственности давно, то и вопрос о налоге не стоял бы.

Кадастровая стоимость нужна для правильного расчета налога. Дело в том, что с 1 января 2016 года введено в действие положение пункта 5 статьи 217.1 Налогового кодекса. Согласно этому пункту жилой объект не может быть продан по цене, ниже 70% кадастровой стоимости.

Эту меру правительство вынуждено было ввести для предотвращения мошенничества с налогами во время продажи жилых помещений. Не секрет, что многие продавцы сознательно занижали стоимость проданной недвижимости в договоре купли-продажи с целью ухода от налогов. Теперь же можно продать жилье хоть за рубль, но расчет налога с продажи квартиры будет произведен по кадастровой стоимости.

Если же цена продажи квартиры выше рассчитанной по кадастровой стоимости, то налог считается с суммы, указанной в договоре купли-продажи. Встречаются случаи, когда кадастровая стоимость у объекта отсутствует. Тогда закон разрешает считать налог по фактической сумме продажи.

Покупателям жилья, которые еще не использовали свое право на имущественный налоговый вычет, тоже не выгодно занижать цену в договоре купли-продажи, так как вычет будет предоставлен на сумму, указанную в этом документе.

В пункте 6 статьи 217.1 Налогового кодекса также предусмотрены права регионов снижать вплоть до нуля как сроки владения продаваемого жилья, так и минимальную величину кадастровой стоимости.

То есть, 5 лет владения могут быть снижены и до 4 лет, и до 1 года, и даже до нуля лет. Точно также могут снижаться и проценты кадастровой стоимости, ниже которой нельзя продавать жилплощадь для расчета налога. Поэтому, прежде чем рассчитывать налог с продажи квартиры в 2018 году, надо поинтересоваться в местной налоговой инспекции о величине этих показателей.

И третья группа сведений, которые необходимо знать продавцам жилья, — это льготы, предоставляемые государством при продаже квартиры. Таких льгот две и обе они предусмотрены статьей 220 Налогового кодекса:

  • имущественный налоговый вычет;
  • метод «доход минус расход».

Имущественный налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей в налоговый период предоставляется не на объект, а налогоплательщику. Это означает, что в течение календарного года (налоговый период) гражданин может продать несколько объектов жилой недвижимости, но общая сумма вычета будет не более 1 миллиона рублей. Если квартира находится в общей совместной собственности, то вычет на обоих супругов не должен превышать 1 миллиона рублей.

Немного другая ситуация с долевой собственностью на жилье: если все доли продаются как единый жилой объект одним договором купли-продажи, то миллионный вычет делится на каждого дольщика пропорционально этим долям.

Если же продажа каждой доли оформляется отдельным договором, то право на 1 миллион вычета имеет каждый владелец доли. Даже если все доли продаются одному покупателю. А если сумма продажи жилья (или доли) получится менее 1 000 000 рублей, то имущественный вычет будет предоставлен по фактической выручке.

ПРИМЕР 3. Пирогов И.А. получил в наследство квартиру в 2016 году кадастровой стоимостью 2 100 000 рублей. В конце 2017 года он эту квартиру продал за 1 250 000 рублей. Надо ли платить налог с продажи квартиры? Да, надо, так как не прошло еще 3 лет со дня владения. Расчет будет такой:

  • нижняя планка по кадастровой стоимости: 2 100 000 * 0,7 = 1 470 000 рублей;
  • сумма, с которой надо вести расчет налога: 1 470 000 рублей (потому что сумма продажи ниже 70 % от кадастровой стоимости);
  • сумма налога: 1 470 000 – 1 000 000 = 470 000 * 0,13 = 61 100 рублей.

ПРИМЕР 4. Носов П.О. купил домик в 2016 году кадастровой стоимостью 540 000 рублей. В 2017 году продал его за 600 000 рублей. Сумма продажи дома выше полной кадастровой стоимости, поэтому последняя не берется во внимание. Расчет налога: 600 000 – 1 000 000 = — 400 000 = 0. В данном случае льгота предоставлена в размере полной суммы дохода и налог отсутствует.

Следующий вид льготы при продаже жилья: уменьшение дохода от продажи на сумму расхода по приобретению этого объекта (метод «доход минус расход»). Законодательство разрешает при расчете налога использовать данные о приобретении проданного жилья. В наличии должны быть все финансовые документы, подтверждающие затраты на покупку.

Этот метод нельзя использовать, если затрат на приобретение не было (приватизация, наследство, подарок, получение по договору пожизненной ренты) или потрачены не собственные средства (например, материнский капитал). Ипотечный кредит относится в этом случае к собственным средствам, если он погашался за счет ресурсов налогоплательщика.

ПРИМЕР 5. Солнцев С.Ю. купил дом за 1 500 000 рублей и сохранил банковскую выписку, а также расписку прежнего владельца дома на получение наличности. Потом последовала продажа этого жилья за 1 700 000 рублей. Закон предоставляет продавцу право выбора метода расчета налога:

  1. Вариант с имущественным вычетом: 1 700 000 – 1 000 000 = 700 000 * 0,13 = 91 000 рублей;
  2. Вариант «Доход минус расход»: 1 700 000 – 1 500 000 = 200 000 * 0,13 = 26 000 рублей.

Второй метод для Солнцева оказался более выгодным, он экономит для семейного бюджета 65 000 рублей (91 000 – 26 000).

Документы при продаже квартиры с налогом

Основным документом отчетности при продаже квартиры с налогом является налоговая декларация формы 3-НДФЛ. Заполняет ее сам продавец жилья. Допускается несколько вариантов оформления этого отчета:

  • в электронном виде (через Личный кабинет налогоплательщика на официальном сайте ФНС);
  • на бумажном носителе при распечатке из специальной программы «Декларация 2017»;
  • на специальных бланках, предоставляемых налоговой инспекцией.

Налоговое законодательство позволяет несколько способов для сдачи декларации в инспекцию:

  • личное посещение налогового органа по месту жительства. Занимает много времени, потому что обычно в период декларационной кампании у налоговых инспекторов образуются очереди. Зато беседа с инспектором позволяет оперативно исправить возможные ошибки и предоставить недостающие документы;
  • сдать через Личный кабинет с электронной подписью. Быстро и эффективно, но отсканированные документы должны отвечать определенным требованиям: высокое качество и читабельность в любой части документа, даже на печатях, но в то же время, документы не должны быть очень «тяжелыми» и занимать не более указанного размера в мегабайтах;
  • поручить сдачу декларации доверенному лицу, оформив нотариально заверенную доверенность;
  • отправить по почте с подробной описью вложения. Этот способ можно применять, если до окончания срока сдачи декларации есть достаточно времени.

В жизни часто случаются ситуации, когда в течение одного налогового периода (календарного года) граждане продают старое жилье и покупают новое. Возникает так называемый налог на куплю-продажу квартиры: налогоплательщик использует два вида вычета: на продажу (1 миллион рублей) и на покупку (2 миллиона рублей). На оба вычета надо составить одну декларацию и может получиться так, что будет продажа квартиры без налога: сумма налога перекроется имущественным вычетом на покупку нового жилья.

ПРИМЕР 6. Мордвинов И.П. в апреле 2017 года продал квартиру за 2,8 миллиона рублей, добавил немного своих накоплений и приобрел новый дом за 3,2 миллиона рублей. В 2018 году он оформил и сдал налоговую декларацию, включив в нее данные по продаже квартиры и покупке дома. Иван Петрович воспользовался двумя налоговыми имущественными вычетами: 1 миллион за квартиру и 2 миллиона за дом:

  • расчет налога по квартире: 2 800 000 – 1 000 000 = 1 800 000 * 0,13 = 234 000 рублей;
  • вычет по приобретенному дому: 2 000 000 * 0,13 = 260 000 рублей.

Налог на доход от продажи квартиры перекрывается имущественным вычетом на покупку дома (260 000 – 234 000), поэтому Мордвинову не только не придется перечислять налог, но он еще и получит на банковский счет остальные 26 тысяч рублей.

Сроки сдачи декларации и уплаты налога

Срок сдачи декларации для налогоплательщиков, продавших свою жилую недвижимость в течение 2017 года, заканчивается 30 апреля 2018 года. Эта дата приходится на понедельник, поэтому никаких переносов не будет. Оставлять на последний день сдачу отчета не рекомендуется, так как никогда нет уверенности, что декларация составлена безупречно и будет принята с первого раза.

Если при расчете в декларации получается сумма налога с продажи, то она должна быть перечислена не позднее 15 июля 2018 года.

Независимо от того, выходит при расчете налога сумма к перечислению в бюджет, или налоговая декларация получается нулевой, отчет надо сдать в инспекцию не позднее установленного срока.

Если же сроки нарушены, то налогоплательщика ждут штрафные санкции:

  • Штраф в размере 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки. Тут есть нижняя (не менее 1 тысячи рублей) и верхняя границы (не более 30 % от суммы налога) величины штрафа.
  • За просрочку уплаты налога тоже налагается штраф в размере 20% от суммы налога.

Будьте внимательны и не допускайте потери денег из-за нарушения сроков сдачи 3 НДФЛ и уплаты налога, потому что это в ваших же интересах.

Возможно Вас заинтересует:

  • Какое заключение утверждает что отчетность не является достоверной Автоматизированный бухучет и основы аудита для специальности 061000Адуева Т.В.(Кафедра АОИ)Томск-2004 № 1 Конфигурация в системе “1С”: • настроена с учетом действующего законодательства. № 2 Функциональная платформа в системе “1С”: • не зависит от […]
  • Доржиев жб теория государства и права учебно-методическое пособие Для того, чтобы оценить ресурс, необходимо авторизоваться. Учебно-методическое пособие подготовлено на основе требований государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования (с государственными требованиями к […]
  • Перечень вопросов при сдаче экзамена на адвоката Список вопросов для сдачи экзамена на адвоката Федеральный закон "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" 1. Понятия "адвокат" и "адвокатская деятельность". Виды адвокатской деятельности. 2. Адвокатура и государство. […]
  • Суд мировой на краснознаменной Суд мировой на краснознаменной С 16 июня 2015 года осуществляется переезд судебных участков Ленинского района в новое административное здание по адресу г. Оренбург, ул. Краснознаменная, д.56. Мировые судьи Ленинского района г. Оренбурга отправляют […]
  • Сг мск лицензия СТРАХОВАЯ ГРУППА МСК Акционерное общество «Страховая группа МСК» Тимохин Дмитрий Иванович С № 0461 77 от 14.07.2009 на 22 вида страхования: 1) страхование от несчастных случаев и болезней; 2) медицинское страхование; 3) страхование средств […]
  • Федеральный закон 67-2002 Федеральный закон от 12.06.2002 № 67-ФЗ/Приложение 11 1) 1 больше или равно 3 + 5 + 6; 2) 2 равно 3 − 4 + 5 + 6 + 7 + 11ж − 11з; 3) 8 + 9 равно 10 + 11; 4) 11 равно 12 + все последующие строки протокола (за исключением случаев, если образуются […]
Смотрите так же:  Приказ фтс от 18102004 160

Author: admin