Договор пожизненного найма

Пожизненный найм

Пожизненный найм — одна из форм гарантированной занятости, применяемая в крупных компаниях и государственных. учреждениях Японии, а также в некоторых корпорациях США. Впервые термин «пожизненный найм» применил американский ученый Абегулен в книге «Японские заводы». Эта система возникла после второй мировой войны и доказала свою жизнеспособность и эффективность. Человек, получив образование, поступает на работу в японскую компанию и работает там до выхода на пенсию. За это время в рамках одной компании сотрудник может поменять несколько мест, сменить сферу деятельности, продвинуться по службе. Преимущество пожизненного найма в том, что каждый сотрудник в мыслях напрямую связывает себя с компанией, на которую он работает, понимает, что его личное процветание зависит от процветания его компании.

Японские компании предоставляют работникам ряд льгот и программ помощи для того, чтобы обеспечить большие достижения и высокий уровень лояльности своих сотрудников. И хотя эти программы оказывают незначительное влияние на фактические результаты труда, они способствуют воспитанию сильного чувства товарищества и морального долга у сотрудников корпорации, что приводит к появлению феномена ((КорпоративныйЧеловек корпоративных людей)).

Организация нанимает работников один раз в год, весной, когда молодежь оканчивает учебные заведения. Продвижение по службе производится из числа работников своей фирмы. Работник, имеющий общий стаж работы и компании в течение 5 и более лет, как правило, не принимается на работу в другую компанию. В системе пожизненного найма работник не может быть уволен, если он не совершил тяжкого уголовного преступления, и работает в компании до официального выхода на пенсию и возрасте 55 лет. Увольнение работника до выхода на пенсию — суровое наказание, т. к. ему практически невозможно устроиться на другую работу с такой же заработной платой и гарантией занятости. Выходящему на пенсию компания выплачивает единовременное пособие, равное его заработку за пять-шесть лет. Пенсии или социального обеспечения он не получает.

Системой пожизненного найма охвачено примерно 35% работников Японии. Система создает уверенность в завтрашнем дне, работник почти гарантирован от увольнения. Вместе с тем, пожизненный найм имеет серьезные ограничения: эта система в Японии распространяется только на работников в крупных компаниях; в случае ухудшения финансового положения компании все равно проводят увольнения; т. к. соглашения о пожизненных гарантиях занятости не записаны в официальных документах и носят характер социального договора. Как правило, гарантированным является пожизненный найм только для корпоративного человека, т. е. для тех работников корпорации, которые обладают компетенцией, специфической только для данной компании, и демонстрирует желание ее совершенствовать.

Договор пожизненного найма

Большинство россиян, относящих себя к среднему классу, просто не в состоянии купить себе квартиру по рыночной цене, а ведь иметь свое собственное жилье хочется каждому. Казалось бы, купить квартиру по сильно заниженной цене практически невозможно, но договор пожизненного найма дает шанс на то, чтобы стать собственником квартиры за относительно небольшую плату. Согласно законодательству России, договор пожизненного найма означает, что между двумя лицами, одно из которых является инвалидом любой группы либо пенсионером, заключается соглашение, по которому приобретатель имущества обязуется обеспечивать отчуждателя материально, или же оказывать ему всю необходимую помощь.

Жить на природе, дышать свежим воздухом, питаться выращенными на огороде продуктами, не иметь шумных соседей над головой, не быть запертым в четырех стенах – чем не рай? И, кстати, Романовские дачи — идеальный вариант.

На первый взгляд, такой договор – это выгодная для обеих сторон сделка. С одной стороны, пенсионер или больной человек получает необходимую ему помощь, с другой, получатель имущества приобретает квартиру или имущество за относительно небольшую плату. Однако найти пенсионеров, которые согласны заключить договор пожизненного найма, не так просто. В интернете их искать бесполезно, да и в газеты они редко дают объявления. Лучший вариант – это поиск через друзей и знакомых, а также с помощью фондов социального обеспечения, куда старики часто обращаются за помощью.

Стоит при этом учесть, что заключение договора пожизненного найма – это риск быть обманутым для обеих сторон. Старикам следует помнить, что стоит заключать именного договор пожизненного найма, а не купли-продажи или же договор ренты, так как в этом случае собственник квартиры сильно рискует оказаться на улице.

Те, кто являются получателем жилья по договору пожизненного найма, должны позаботиться о том, чтобы пенсионер собрал все нужные справки, которые подтвердят его недееспособность. В случае, если этого не сделать, а дееспособность старика будет доказана позже в суде, договор пожизненного найма будет автоматически расторгнут, и вы останетесь и без квартиры, и без потраченных на уход за человеком денег.

Категории: Разное. Автор admin
Комментарии к записи Договор пожизненного найма отключены

Квартира за заботу. Хитрости договора пожизненного содержания с иждивением

Эксперт о плюсах и минусах популярной услуги пожизненного ухода в обмен на жилплощадь.

На рынке недвижимости одиноким горожанам активно предлагают заключать договора, по условиям которых в обмен на пожизненный уход от них требуется подарить квартиру определенному частному лицу, либо фирме.

О том, какие подводные камни эта схема может таить как для одной, так и для другой стороны, АиФ.ru попросил рассказать адвоката Адвокатской палаты города Москвы Ирину Майорову.

— Договор, по которому гражданин передает свою квартиру в собственность другому лицу или фирме в обмен на обязательство ухаживать за ним, представляет собой разновидность договора постоянной ренты и на профессиональном языке юристов именуется договором пожизненного содержания с иждивением.

Согласно этой схеме, гражданин (получатель ренты) передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется предоставлять содержание с иждивением (ренту), которое может включать: обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним, (или) указанного им третьего лица (лиц) (ч. 1 ст. 601 ГК РФ).

Важно отметить, что в данном договоре рентой является не денежная плата, а именно удовлетворение потребностей гражданина в натуральной форме, такие как уход за ним в виде услуги по сопровождению в медицинское учреждение, оплата коммунальных платежей, покупка лекарств и продуктов и многое другое. Договором пожизненного содержания с иждивением, в том числе, может быть предусмотрена и оплата ритуальных услуг, которые потребуется оказать, когда получатель ренты уйдет в мир иной.

К составлению договора нужно подойти как можно более придирчиво, чтобы в нем был прописан исчерпывающий перечень услуг. Договор обязательно должен быть заверен нотариусом и подлежит государственной регистрации. Это защищает обе стороны, поскольку нотариус не только составляет и проверяет документ, но также разъясняет условия сторонам сделки.

Для одиноких пожилых людей договор пожизненного содержания с иждивением очень удобен, но лишь при условии, что вторая сторона добросовестно исполняет возложенные на нее обязательства. Если же у гражданина (получателя ренты) возникают претензии по качеству ухода, то такие претензии следует направлять в письменном виде заказным письмом в адрес плательщика ренты. Если речь о пожилом человеке, да ещё и инвалиде, который не может самостоятельно выйти из дома, то в этом случае гражданин может передать свою претензию лично под подпись тому лицу, которое заботится о нем по договору. А может попросить вторую сторону готовить ежемесячные акты об оказанных услугах, которые получатель ренты либо будет подписывать, либо указывать замечания, которые надо устранить.

Претензии в адрес другой стороны являются доказательством невыполнения своих обязательств и, соответственно, основанием для расторжения договора. В частности, согласно ст.605 и ст.599 Гражданского Кодекса РФ., при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. Стороны еще на этапе заключения договора могут такие условия конкретизировать. В этом им поможет нотариус, либо юрист.

Что же касается другой стороны — плательщика ренты, то ему при заключении договора важно, прежде всего, проверить все документы на квартиру — не содержат ли они сведений об обременении или притязании третьих лиц. Кроме того, важно удостовериться, что хозяин квартиры не страдает психическими заболеваниями, чтобы избежать в дальнейшем оспаривания действительности заключенного договора.

Пожизненный найм

Пожизненный найм — одна из форм гарантированной занятости, применяемая в крупных компаниях и государственных учреждениях Японии, а также в некоторых корпорациях США.

Впервые термин «пожизненный найм» применил американский ученый Абегулен в книге «Японские заводы». Эта система возникла после второй мировой войны и доказала свою жизнеспособность и эффективность. Человек, получив образование, поступает на работу в японскую компанию и работает там до выхода на пенсию. За это время в рамках одной компании сотрудник может поменять несколько мест, сменить сферу деятельности, продвинуться по службе. Преимущество пожизненного найма в том, что каждый сотрудник в мыслях напрямую связывает себя с компанией, на которую он работает, понимает, что его личное процветание зависит от процветания его компании.

Японские компании предоставляют работникам ряд льгот и программ помощи для того, чтобы обеспечить большие достижения и высокий уровень лояльности своих сотрудников. И хотя эти программы оказывают незначительное влияние на фактические результаты труда, они способствуют воспитанию сильного чувства товарищества и морального долга у сотрудников корпорации, что приводит к появлению феномена корпоративных людей.

Смотрите так же:  Льготы страховых взносов

Организация нанимает работников один раз в год, весной, когда молодежь оканчивает учебные заведения. Продвижение по службе производится из числа работников своей фирмы. Работник, имеющий общий стаж работы и компании в течение 5 и более лет, как правило, не принимается на работу в другую компанию. В системе пожизненного найма работник не может быть уволен, если он не совершил тяжкого уголовного преступления, и работает в компании до официального выхода на пенсию и возрасте 55 лет. Увольнение работника до выхода на пенсию — суровое наказание, т.к. ему практически невозможно устроиться на другую работу с такой же заработной платой и гарантией занятости. Выходящему на пенсию компания выплачивает единовременное пособие, равное его заработку за пять-шесть лет. Пенсии или социального обеспечения он не получает.

Ранее системой пожизненного найма охвачено примерно 35% работников Японии. Однако в последние десятилетия их количество постоянно сокращается.

Такая система создает уверенность в завтрашнем дне, работник почти гарантирован от увольнения. Вместе с тем, пожизненный найм имеет серьезные ограничения: эта система в Японии распространяется только на работников в крупных компаниях; в случае ухудшения финансового положения компании все равно проводят увольнения; т.к. соглашения о пожизненных гарантиях занятости не записаны в официальных документах и носят характер социального договора.

Как правило, гарантированным пожизненный найм является только для корпоративного человека, т.е. для тех работников корпорации, которые обладают компетенцией, специфической только для данной компании, и демонстрирует желание ее совершенствовать.

Пожизненный наем в Японии или Трудовой кодекс самурая.

Старикам везде у них почет
Сама концепция пожизненного найма возникла после Второй мировой войны и доказала свою эффективность. Получив образование, вы поступаете на работу в японскую компанию и работаете там до выхода на пенсию. В этот период времени у вас есть возможность несколько раз сменить позицию, сферу деятельности, продвинуться по службе. Достоинством пожизненного найма является тот факт, что каждый сотрудник ментально связывает себя с компанией в единое целое, понимая, что его личное благосостояние зависит от процветания фирмы. Таким образом, создается правильный образ мышления сотрудника, который будет стараться постоянно привносить что-то новое и качественное в производственный процесс, улучшая его. Так же как и подход компании будет направлен на поддержание лояльности сотрудника. Весь концепт был основан на понимании сознания и исторического образа жизни поколений Японии, когда во времена сёгунов и феодалов самураи служили только одному хозяину, давая пожизненную клятву верности. Появление всеми известного феномена «корпоративных людей» связано именно с интеграцией японскими компаниями программ повышения и поддержания высокого уровня лояльности сотрудников в рамках концепции пожизненного найма. Программа нацелена на воспитание сильного чувства сплоченности, морального долга и на создание образа дома для сотрудников.

Фактически схема выглядит так: сотрудников нанимают один раз в год — весной, когда студенты выпускаются из учебных заведений. После прохождения шестимесячного испытательного срока человек остается работать в компании до пенсии. Зарплата и карьерный рост напрямую зависят от выслуги лет. Для обеспечения постепенного роста зарплаты молодым сотрудникам специально занижают, а старикам, наоборот, завышают.
При этом самую черную работу выполняет молодежь, тогда как старикам положена функция руководства. Этот подход зачастую находит понимание у молодежи, которая знает, что придет время — и содержание их работы станет более интеллектуальным. Пожизненный наем в Японии является не просто составной частью системы управления трудовыми ресурсами, он — «американская мечта» японского общества, идеал успешной жизни как с материальной точки зрения, так и с духовной. Подписав «пожизненный» контракт, японский рабочий или служащий становится частью большой семьи. Он будет обеспечен не только материальными обязательствами (социальное обеспечение, медицинская страховка, иные денежные стимулы), но и моральными. И если с первым все понятно, то с пониманием моральных обязательств японской компании перед своими «пожизненными» работниками у человека западной культуры могут возникнуть определенные затруднения, связанные с различием традиций. Например, «пожизненный» работник почти никогда не будет уволен за низкие или неэффективные результаты своей деятельности. Вместо этого ему помогут доучиться за счет компании или просто дадут задание попроще. Поэтому в японских компаниях можно встретить немалое количество пожилых служащих, не умеющих пользоваться компьютером на должном уровне. Они либо продолжают все делать по старинке, либо занимаются тем, что осуществляют чуткий контроль над своими более молодыми подчиненными. Некоторые европейцы и американцы, у которых был опыт работы в японских фирмах, удивляются, зачем японцы так много работают, растягивая на десять часов то, что можно сделать за восемь, а то и семь часов. Такое поведение выглядит вполне обоснованным в условиях, когда внешняя сторона процесса вклада своих сил и времени ценится выше, чем непосредственный результат.

Молодежь требует перемен
Система пожизненного найма может успешно функционировать только на растущем предприятии, как это было в 90-е годы прошлого века. Спад в экономике и система ценностей такого формата найма стала постепенно разрушаться в связи с тем, что повышать зарплаты и мотивировать сотрудников надо каждый год, а при низких показателях эффективности предприятия сделать это непросто. В результате спада экономики молодежь фактически остается без гарантий светлого будущего, оставаясь на прежних позициях и работая за гроши.
На сегодняшний день японской молодежи сложно устроиться на постоянную работу и, даже устроившись, приходится мириться с малым. Понимая, что предприятие их просто эксплуатирует, молодые начинают искать себя в другом формате, при этом разрушая принципы пожизненного найма. При европейском и американском подходе молодым сотрудникам подбирают работу по способностям, дают возможность самовыражаться, креативить, создавать что-то новое. При этом есть и риск: работника могут уволить в любой момент. С каждым днем молодые сотрудники требуют все более интересной работы, и смена поколений в конце концов может привести к формированию нового стиля управления, нацеленного на развитие творческого начала и индивидуальности работников. Молодые люди выросли в век новых технологий и не хотят работать только ради идеи, как предыдущие поколения. Поэтому фирмы вынуждены искать новые методы повышения мотивации труда.

Женщинам — дорогу
В феврале 2017года появилась история о японской бизнес-леди Синохара Ёсико, которая в 82 года стала первой в истории Японии долларовой миллиардершей. К этому достижению она пришла благодаря тому, что на протяжении более 40 лет развивала свою собственную компанию Temp Holdings. В данный момент Temp Holdings является агентством международного уровня, занимающимся рекрутингом работников на позиции с временным трудоустройством. Причем активно развиваться компания начала в 1990-е годы, благодаря стагнации, постигшей японскую экономику.
Иными словами, этот бизнес вырос в условиях ослабления традиционной системы пожизненного найма и теперь сам является достаточно крупным поставщиком рабочих мест, в том числе и для женщин, которые в японском обществе редко когда могли получить «пожизненный» контракт ввиду закрепленной гендерной модели «хранительницы домашнего очага». Так как подобные предприятия способствуют большей вовлеченности японских женщин в экономическую деятельность и большей защищенности временных работников в принципе, они способны повлиять на изменения сложившихся экономических моделей в Японии, в том числе значимости системы пожизненного найма. А заодно положительно повлиять на оздоровление экономики страны.

Не пенсия, а «сошествие с небес»
Если человек четко следует своим обязанностям в системе пожизненного найма, у него может появиться возможность зарабатывать деньги после выхода на пенсию. Например, бывшие государственные чиновники, дослужившиеся до определенных постов, могут совершить «амакудари», что дословно переводится как «сошествие с небес». То есть после выхода на пенсию государственный служащий приглашается частной или полугосударственной компанией занять некоторую должность, например советника. Как следствие, компания получает доступ к правительственным связям, наработанным чиновником за время своего «пожизненного» контракта с государственным учреждением, а сам бывший госслужащий — теплое место и обеспеченную старость. Впрочем, в России тоже достаточно распространена практика назначения бывших чиновников в крупные частные компании в качестве лоббистов в отношениях с властью.

Система дает сбой
В последнее время система пожизненного найма в Японии начинает давать сбои. Дело в том, что пожизненный наем изначально в полной мере был реализован только в крупных частных корпорациях, где доступ к нему имели офисные работники, работники физического труда, а также в государственных учреждениях. В средних и мелких компаниях система пожизненного найма хотя и была представлена, но в достаточно урезанном виде. К примеру, она могла применяться только к «белым воротничкам». Тем не менее в годы расцвета системы пожизненного найма, в 1970—1980-е, большинство семей так или иначе пользовались ее преимуществами, что позволило Японии создать общество среднего класса. Расцвет закончился на рубеже 1980—1990-х годов, когда в стране лопнул зревший с 1986 года финансовый пузырь, после чего Япония вступила в период затяжных экономических проблем: 1990-е годы были прозваны «потерянным десятилетием», которое растянулось на целых два десятилетия. Непосредственное влияние на эффективность системы пожизненного найма оказывают такие факторы, как устойчивый приток молодых рабочих, необходимый для предотвращения старения рабочей силы и сдерживания роста заработной платы, а также относительно высокие темпы экономического роста и расширения производства, которые вносят вклад в обеспечение ежегодного повышения заработной платы работников и дают гарантии бонусных выплат. В Японии идет процесс старения населения, ведущего к утяжелению возрастной структуры рабочей силы. Против пожизненного найма работают и низкие темпы экономического роста.

Строим пирамиду
Доля молодежи в возрасте 15—34 лет в населении Японии неуклонно снижается, опустившись с 32% в 2005 году до примерно 25,5% в 2017-м. В то же время доля потенциальных работников 35—54 лет, наоборот, неуклонно растет, уже превысив 45%. В целом доля людей старше 40 лет на данный момент превышает 60%. К тому же не способствует необходимому обновлению рабочей силы и количество выпускников университетов, которое с 2005 года балансирует примерно на одном и том же уровне — около 555—560 тыс. человек в год.

Смотрите так же:  Гражданские дела о заливе квартиры

Ослабление системы пожизненного найма на современном этапе также ярко иллюстрирует тот факт, что 2000-е годы были ознаменованы устойчивым ростом доли нерегулярных рабочих в составе всей рабочей силы. Эта доля за прошедшие два с лишним десятилетия выросла более чем в 1,7 раза, с 20,2% до более чем 36%. Эти процессы ведут к еще большему росту имущественного расслоения и неравенства в японском обществе, которое и так стало уже общим трендом почти для всех развитых стран. Ведь система пожизненного найма в Японии, которая была одной из опор среднего класса в этой стране, превращается больше в пирамиду сродни финансовой, где наибольшую выгоду получает тот, кто вошел в нее раньше и уже близок к выходу. Сейчас все меньше молодых специалистов могут получить возможность подписать «пожизненный» контракт с какой-либо корпорацией, а те, что заключили подобное соглашение, уже не так уверены в своем будущем, как их отцы и деды. «Пожизненных» работников стали чаще увольнять. Все больше японских компаний смотрит на свой бизнес преимущественно с материальных позиций и осознает преимущество временных работников.

Пожизненный наем в России
В России рынок труда формируется по образцу западных стран, хотя и имеет свою специфику. Компании пытаются получить сотрудника, который уже имеет все необходимые навыки для работы, потому что в большинстве случаев отсутствует корпоративное обучение, из-за более скромных доходов и невозможности содержать подобную инфраструктуру, комментирует аналитик Forex Optimum Иван Капустянский. «Заработная плата в России индексируется работодателем достаточно слабо. Компании выгодно, чтобы сотрудник выполнял свою работу за меньшие деньги, а в случае увольнения она легко находит нового по рыночной цене. Отсюда появляется стремление у работников со временем искать себе новое рабочее место с рыночным вознаграждением. Подобную структуру возможно поменять законодательно. Однако она все равно не будет идеально соответствовать японской, ввиду специфики экономики России и отечественных компаний», — отмечает эксперт. Если вы иностранец и рассматриваете трудоустройство в Японии, то обращение через официальные правительственные программы JET (Japan Exchange and Teaching Program), рассчитанные на привлечение иностранной рабочей силы, может вам существенно помочь. Основная сложность заключается в том, что от соискателей требуется знание японского языка. Если вы преодолеете страх перед изучением японского языка, то считайте, что уже на полпути к заветной мечте работать в Японии.
С другой стороны, даже идеальное знание японского языка не означает, что иностранец сможет хорошо устроиться в Японии и найти работу. «До переезда в Японию я окончила институт и уже имела опыт работы с японцами. Но мне это не сильно помогло, так как работать с японцами в России и работать в японской компании в Японии — не одно и то же. Сначала мне было очень трудно привыкнуть к жизни в Японии, к климату, еде. Я даже не была уверена, смогу ли работать в Японии», — рассказывает Елена, переехавшая в Японию 13 лет назад. «Первый год я только подрабатывала: переводы, преподавание русского языка, уже позже начала работать сопровождающим туристов гидом. На второй год меня взяли в крупную японскую торговую корпорацию. Моя работа состояла в основном в письменном переводе (японский, русский, английский). И это был не прямой наем, а кадровый лизинг через агентство. Я работала 2—3 дня в неделю, а остальные дни подрабатывала гидом. При этом я прошла несколько собеседований и два экзамена на знание языка. Еще через два года я перешла в крупную компанию-производитель и стала работать в отделе международных продаж. На этот раз у меня был прямой контракт на каждый день, хорошие условия, страховка, социалка, бонусы, отпуск. Конечно, было много переработки, начальство это старалось контролировать, так как было много громких случаев смертей от переработки, освещаемых в прессе, хотя и не в компании, где я работала. Затем я забеременела, и мой контракт не продлили. Так я осталась без работы. Конечно, если бы я была штатным сотрудником, меня не могли бы уволить», — рассказала она.

Кто имеет право пользования квартирой?

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Кроме права собственности существуют еще и право пользования квартирой. Это то, что кардинально отличает Откроется в новой вкладке.»>первичный рынок жилья от Откроется в новой вкладке.»>вторичного. И именно эта особенность добавляет нам (Покупателю) головную боль при выяснении всех личностей, которые могут иметь такие права пользования. Но выяснять это нам все-таки придется, и сейчас мы это выясним.

Очевидно, что каждый собственник имеет все виды прав на квартиру, в том числе и безусловное право пользования ею. Но сюрприз для Покупателя в том, что могут быть и другие люди – не собственники – которые по закону тоже имеют Откроется в новой вкладке.»>право пользования квартирой, т.е. право проживания в ней.

Нам, конечно же, нужна квартира, свободная от прав проживания в ней посторонних лиц. А для этого мы должны, как минимум, этих лиц знать.

Кто же может иметь право на проживание в квартире?

Есть несколько категорий таких правообладателей:

  1. Все собственники квартиры (их видно из Откроется в новой вкладке.»>Титула или из Откроется в новой вкладке.»>Выписки ЕГРП);
  2. Члены семьи собственника квартиры, в т.ч. бывшие (не имеющие прав собственности на квартиру, но прописанные в ней);
  3. Лица, получившие право пользования квартирой по завещательному отказу (в случае, когда квартира перешла хозяевам по наследству);
  4. Рентополучатели – предыдущие собственники квартиры, заключившие с текущим собственником Договор пожизненного содержания с иждивением;
  5. Лица, с которыми собственник квартиры заключил договор найма, или договор безвозмездного пользования.

Рассмотрим их по порядку. Нас будет интересовать вопрос, кто из них может сохранить право проживания в квартире после ее продажи, и как от этого права мы можем избавиться (в некоторых случаях).

Собственники квартиры, не «прописанные» в ней, теряют право пользования вместе с правом собственности при продаже квартиры.

«Прописанные» же в квартире собственники, могут сохранить право проживания в ней только если это будет прямо указано в Откроется в новой вкладке.»>Договоре купли продажи квартиры (ДКП), и согласовано с Покупателем (чего в практике, обычно, не бывает). В остальных случаях (т.е. в большинстве сделок) – Продавец после отчуждения квартиры обязан сняться с регистрационного учета (выписаться), и это условие обязательно указывается отдельным пунктом в договоре.

Члены семьи собственника могут иметь право пользования квартирой только если они там «прописаны». Именно наличие «прописки» подтверждает их право проживания в квартире. Выписка их из квартиры, соответственно, лишает их этого права. По общему правилу, члены семьи собственника должны выписаться из квартиры при ее продаже (эта обязанность для них установлена законом). И если они этого не делают, новый собственник может «выписать» их из квартиры через суд.

Но здесь есть нюансы!

Например, временно выписанные члены семьи собственника имеют шанс восстановить свою «прописку» (т.е. восстановить право пользования) даже после продажи квартиры, если докажут в суде, что их право было нарушено. Такими временно выписанными персонажами могут быть те, кто проходил длительное лечение в стационаре, уехал в длительную командировку, ушел служить в армию, отправился по решению суда отбывать наказание, и т.п.

Правда, с 2015 года для призывников и заключенных отменили обязательное снятие с регистрационного учета по месту жительства. То есть теперь даже если они «убыли по месту назначения» (начиная с 2015 года), они все равно остаются прописанными в своей квартире, и право проживания в ней не теряют. А те, кого отправили «на лесоповал» до 2015 года, соответственно – были сняты с регистрационного учета по месту жительства, но могут восстановить свое право на проживание в квартире по возвращении.

Прописанные в квартире несовершеннолетние дети требуют повышенного внимания. Этот случай мы рассмотрим подробно далее, на шаге Откроется во всплывающем окне.»>ИНСТРУКЦИИ – «Покупка квартиры с несовершеннолетними».

Как узнать кто прописан в квартире?

Список всех лиц, «прописанных» (зарегистрированных по месту жительства) в данной квартире нам покажет Откроется в новой вкладке.»>Выписка из Домовой книги, а в некоторых городах ее заменяют Откроется в новой вкладке.»>Справки о регистрации по форме №9 и №12 (подробнее обо всех этих бумагах – см. по ссылкам в Глоссарии).

Различают обычную Выписку из Домовой книги и архивную (расширенную) Выписку.

Обычная Выписка дает информацию обо всех «прописанных» в данной квартире на текущий момент.

Архивная Выписка дает информацию обо всех жильцах, когда-либо бывших «прописанных» в данной квартире, включая тех, кто прописан на текущий момент.

И ту и другую выдают в паспортном столе местного домоуправления (ЖЭК, РЭУ, ТСЖ и пр.), либо в центре госуслуг МФЦ «Мои документы». Но получить их могут только собственники квартиры, либо прописанные в ней жильцы. Поэтому нам надо требовать такую бумагу с Продавца, а лучше пойти и заказать ее получение вместе с ним. Если же такой возможности нет, или есть ощущение, что Продавец что-то не договаривает, то Покупатель может заказать получение Выписки из Домовой книги специальным службам (о них ниже).

Смотрите так же:  Требования к составу исполнительной документации при строительстве

Очевидно, что для целей проверки нас будет интересовать более полная, т.е. архивная Выписка. Именно из нее мы узнаем, существуют ли здесь лица, временно снятые с регистрационного учета или исчезнувшие в неизвестном направлении. Эти данные указаны в последней графе Выписки: «Когда и куда выбыл, временно или постоянно».

Если таковых персонажей нет – все в порядке.

Если таковые обнаруживаются, то есть шанс, что они могут вернуться, и их права на пользование квартирой могут быть восстановлены. От такой квартиры лучше отказаться. Во всяком случае, до урегулирования этого вопроса.

Как такой вопрос можно «урегулировать» лучше уточнять на Откроется в новой вкладке.»>дополнительной консультации юриста применительно к конкретной сделке. В том числе – если обнаруживается временно выписанный или исчезнувший непонятно куда персонаж не из числа семьи Продавца, а из числа прежних собственников (если квартира продается не первый раз).

К сожалению, практика такова, что работники паспортных столов не очень любят выдавать именно архивные Выписки (по опыту работы риэлторов в Москве). Не всегда данные о прежних жильцах собраны и сгруппированы как положено, а выполнять эту работу по просьбе заявителей многие паспортистки просто не хотят.

Здесь уже приходится рассчитывать на личное обаяние и благодарность «в пределах разумного». Если даже это не помогает, приходится обращаться «наверх» – к старшей паспортистке, либо к начальству территориального отдела ФМС. «Пинок сверху», как правило, быстро помогает нерадивой паспортистке решить задачу.

Если нет желания ублажать паспортисток лично, вытягивая из них сведения, можно обратиться за подобной услугой в специализированные коммерческие службы или юридические конторы.

Бывает, что архивные выписки отказываются давать, мотивируя это защитой персональных данных третьих лиц (тут сложно спорить).

Бывает, что в выписке информация отражена не должным образом (спишем на «человеческий фактор» или лень паспортистки), тогда недостающие сведения нужно запрашивать там же, в паспортном столе, отдельно. Например, в графе «Когда и куда убыл, временно или постоянно» зачастую может стоять только дата снятия с регистрационного учета. Этой информации явно не достаточно для Покупателя.

Здесь нам снова могут помочь вежливые люди из специализированных служб, работники которых специально «заточены» на добычу подобной информации, и получение различных справок, в т.ч. архивных Выписок из Домовой книги.

В Москве вместо Выписки из Домовой книги можно взять Единый жилищный документ (ЕЖД), который дублирует многие сведения, связанные с квартирой, ее жильцами и собственниками, в т.ч. сведения из Домовой книги.

Откроется в новой вкладке.»>Единый жилищный документ (ЕЖД), очевидно, более удобен для использования, и выдается он в тех же инстанциях, что и Выписка, т.е. – в районных МФЦ г. Москвы (подробнее о нем — см. по ссылке).

Но проблема здесь та же – во-первых, ЕЖД выдается только собственникам или прописанным в квартире жильцам, во-вторых, там указаны только текущие зарегистрированные лица. А значит, нужно добывать архивные сведения – самостоятельно или с помощью тех же специалистов.

Кто имеет пожизненное право проживания в квартире?

Некоторые из перечисленных выше категорий правообладателей (обладателей права пользования квартирой), обладают этим правом бессрочно, т.е. пожизненно, и независимо от смены собственника жилья. Это право у них закреплено законом. И лишиться этого права они могут только добровольно отказавшись от него (например, выписавшись из квартиры).

О ком здесь идет речь?

Пожизненное право проживания в квартире имеют следующие лица:

Подробно о каждом из них рассказано в соответствующих статьях Глоссария (по указанным ссылкам). Нам же сейчас нужно запомнить главное – при обнаружении таких персонажей следует отказаться от такой квартиры. Во всяком случае, если не удалось уладить вопрос с их добровольным (письменным, нотариально заверенным) отказом от права пользования квартирой и выписки из нее.

Обнаружить этих персонажей позволяют Выписка из Домовой книги или ЕЖД (в случае с отказом от приватизации), и основной Откроется в новой вкладке.»>правоустанавливающий документ на квартиру (в случае завещательного отказа или содержания с иждивением).

Собственно наличие «прописанных» людей в квартире, даже на момент совершения сделки купли-продажи, является обычной практикой на рынке, особенно, в Откроется в новой вкладке.»>альтернативных сделках. Важно, чтобы все они (особенно, те, кто не является собственником, и формально не участвует в сделке) были в курсе предстоящей сделки с квартирой, были полностью Откроется в новой вкладке.»>дееспособными, и готовы были выписаться из квартиры после ее продажи.

Полезно будет взять отдельное письменное обязательство сняться с регистрационного учета у тех, кто «прописан» в квартире, но не является ее собственником (т.е. у Откроется в новой вкладке.»>«третьих лиц»).

Такая «страховка» даст нам преимущество в случае судебного спора с теми, кто не захочет выписываться из квартиры после сделки. Тогда их выписывают в принудительном порядке, по решению суда. А то самое письменное обязательство от «третьих лиц» (помимо прочих условий сделки, согласно договору), будет весомым аргументом в суде.

Перестраховка. Некоторые адвокаты, имеющие опыт судебной практики, утверждают, что даже с тех людей (не собственников), которые были выписаны из квартиры ДО ее продажи, желательно брать письменное заявление о том, что они не возражают против этой сделки. Это может звучать бредово (ведь они уже не имеют никаких прав на квартиру), но те же адвокаты приводят примеры, когда выписанные до продажи квартиры жильцы впоследствии восстанавливали свое право проживания там через суд.

Кто еще может иметь право пользования квартирой?

Вне зависимости от «прописки», права пользования квартирой могут иметь лица, с которыми собственник (Продавец) заключил договор найма или договор безвозмездного пользования. Фактически это обременение, которое может не отражаться ни в Титуле, ни в Выписке из Домовой книги. Вообще-то, Продавец имеет право продать квартиру с таким обременением, но обязан уведомить о нем Покупателя, указав это отдельным пунктом в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП).

В этом случае нам необходимо потребовать от Продавца расторжения такого договора с пользователем (нанимателем) квартиры.

Кстати, нужно еще вложить себе в голову следующую мысль – правильное составление Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи квартиры (ДКП) снижает риск возможных претензий «третьих лиц» , в т.ч. претензий на право пользования квартирой.

В условиях ДКП рекомендуется вписать обязательство Продавца уведомить Покупателя обо всех пользователях квартиры, обязательство снять с регистрационного учета всех «прописанных» там жильцов, и передать квартиру свободной от прав «третьих лиц».

Дополнительно в ДКП можно вписать обязательство Продавца, в случае претензий со стороны «третьих лиц», решить их самостоятельно и за свой счет (либо компенсировать судебные издержки Покупателя).

Важно, чтобы эти пункты договора были прописаны юридически грамотно, и имели однозначную трактовку.

Грамотно сформулировать эти обязательства Продавца в ДКП поможет Откроется в новой вкладке.»>Нотариус.

Заказать Выписку из ЕГРН можно на нашем сайте – ЗДЕСЬ (через встроенный сервис API Росреестра).

Еще одним применяемым на практике стимулом для Продавца «юридически освободить» квартиру после сделки, является особое условие получения денег при расчетах. Продавец получает полную сумму за квартиру только тогда, когда все жильцы будут сняты с регистрационного учета.

Подробнее об этом будет рассказано далее, по порядку, на шаге ИНСТРУКЦИИ – «Передача денег при покупке квартиры».

Снятие всех жильцов с регистрационного учета (до сделки или после) риэлторы называют «юридическим освобождением» квартиры. Конечно, ситуация значительно упрощается, если на момент сделки квартира уже «юридически свободна».

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, мы выяснили, кто кроме собственника имеет право пользования и проживания в квартире, изучили Выписку из Домовой книги, перечитали еще раз правоустанавливающий документ, и приняли необходимые меры для снятия всех жильцов с регистрационного учета. Глубоко вздохнули и идем дальше.

Возможно Вас заинтересует:

  • Федеральный закон о ветеранах боевых действий в афганистане Какие льготы положены ветеранам боевых действий в 2019 году? С 1 февраля 2019 года увеличилась денежная выплата ветеранам боевых действий – это категория федеральных льготников, пользующихся особой поддержкой государства. Кроме того, в […]
  • Гражданско-правовая ответственность за нарушение персональных данных Ответственность за нарушение закона о персональных данных Лицам, нарушившим требования закона о персональных данных, в зависимости от конкретных обстоятельств и серьезности деяния может грозить не только административная и уголовная […]
  • Требования к аптечке в школе 2019 Размер штрафа за отсутствие аптечки и как не платить его Согласно ПДД, в каждом автомобиле должна находиться аптечка с перечнем самых необходимых медикаментов и предметов для оказания первой помощи пострадавшему. Если в советские времена в аптечке […]
  • Сколько рассматривается исковое заявление на алименты Сколько ждать ответ от суда после подачи иска на установление отцовства и взыскания алиментов? Добрый вечер,подскажите сколько ждать от суда ответа после подачи иска на установление отцовства и взыскания алиментов ?? Ответы юристов (3) Вы можете […]
  • Методические пособия для учителей биологии по фгос Связаться с нами Товар возврату не подлежит Товары надлежащего качества, которые нельзя обменять(вернуть), перечислены в Перечне, утвержденном постановлением Правительства РФ от 19 января 1998г. № 55. Подробнее […]
  • Работа если пенсия по выслуге лет Пенсия за выслугу лет - КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТОВ Пенсия за выслугу лет выплачивается определенным категориям работников, порядок ее назначения и выплаты регулируется специальными законами. В этот перечень включают государственных служащих и […]

Author: admin